Іп сам собі орендує приміщення. Нюанси оренди нежитлового приміщення

Право здачі майна у найм належить його власнику ( ДК РФ). При цьому громадянин може здійснювати діяльність зі здачі майна в оренду як фізична особа, яка не є індивідуальним підприємцем (далі також - ІП), оскільки закон не містить вимоги про реєстрацію фізичної особи як ІП як необхідна умова здачі в оренду майна, що належить йому.

Підприємницькою є самостійна, здійснювана на свій ризик діяльність, спрямована на систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт або надання послуг особами, зареєстрованими у цій якості у встановленому законом порядку (абзац третій ЦК України).

Окремі випадки продажу товарів, виконання робіт, надання послуг особою, не зареєстрованою як індивідуальний підприємець, не утворюють і складу адміністративного правопорушення, передбаченого КоАП РФ, якщо кількість товару, його асортимент, обсяги виконаних робіт, наданих послуг та інші обставини не свідчать про те , що ця діяльність була спрямована на систематичне отримання прибутку ( постанови Пленуму ЗС РФ від 24.10.2006 N 18 "Про деякі питання, що виникають у судів при застосуванні Особливої частини ", постанова Верховного Суду РФ від 30.06.2006 N 53-АД06-2) . Від 08.02.2013 N ЕД-3-3/ [email protected]ФНП Росії наголосила, що ознаки підприємницької діяльності носять оціночний характер, кваліфікувати відповідно до них діяльність фізичної особи щодо здачі в оренду власного майна можливо лише за наявності повної та всебічної інформації про всі обставини його діяльності.

На здійснення підприємницької діяльності може вказувати, наприклад, укладання договору на термін більше одного податкового періоду (календарного року) або його пролонгація на наступний період, неодноразове отримання доходу, неодноразове укладання договорів оренди з однією юридичною особою і т.д. (Дивіться, наприклад, УФНС РФ по м. Москві від 15.04.2005 N 18-12/3/26639, ФАС Волго-Вятського округу від 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Як свідчить правозастосовна практика, при вирішенні цього питання беруться до уваги такі фактори, як спрямованість дій громадянина на систематичне отримання прибутку, постійний характер діяльності по здачі майна в оренду, придбання майна з метою його здавання в оренду.

Якщо предметом договору оренди є приміщення, яке не призначене для проживання громадян; а власник приміщення регулярно отримує дохід від його здачі в оренду, існує ризик визнання таких дій громадянина підприємницькою діяльністю та притягнення його до адміністративної відповідальності на підставі КоАП РФ з накладенням штрафу у розмірі від 500 до 2000 рублів (дивіться також ухвали Алтайського крайового суду від 20.10.). 2011 року N 4а-634/2011, Верховного Суду Республіки Татарстан від 16.02.2011 N 7а-138м).

Однак питання про кваліфікацію дій зі здачі нежитлового приміщення в оренду як підприємницьку діяльність громадянина остаточно може бути вирішено лише судом з урахуванням сукупності конкретних обставин.

Відповідь підготував:

Експерт служби Правового консалтингу ГАРАНТ

Бахтіна Анастасія

Контроль якості відповіді:

Рецензент служби правового консалтингу ГАРАНТ

Олександров Олексій

Матеріал підготовлений на основі індивідуальної письмової консультації, наданої в рамках послуги «Правовий консалтинг».

ІП здає в оренду нежитлове приміщення – оподаткування цієї процедури залежить від статусу орендаря та податкового режиму підприємця. Ознайомимося докладніше із ключовими нюансами обчислення ІП податків за себе (а іноді й не тільки) у рамках угод зі здачі нерухомості в оренду.

У чому складності оподаткування при здачі нерухомості в оренду?

Процедура здачі ІП нежитлової нерухомості в оренду характеризується великою кількістюнюансів із погляду оподаткування. Так, ІП, щоб не порушити податкове законодавство, потрібно знати відповіді на такі питання:

Як кого він має сплачувати податки на оренду приміщення — ІП чи простого громадянина, з урахуванням того, що нежитлова нерухомість записана на нього як на фізичну особу (як варіант, куплена ним ще до реєстрації як ІП)?

Залежно від статусу платника податків, встановлюється право застосування того чи іншого податкового режиму — загального, спеціального, а також право включення до розрахунку податкової бази видатків.

Чи потрібно йому як фізособі сплачувати податок на майно, що здається в оренду (і використовується таким чином у підприємницькій діяльності)?

У загальному випадку з нерухомості, яка використовується у бізнесі ІП, не сплачується майновий податок. Але із цього правила багато винятків.

Які податки потрібно сплачувати ІП, якщо він здає нерухомість суб'єкту господарювання — іншому ІП чи ТОВ?

Тут усе впирається головним чином специфіку застосовуваної системи оподаткування — ОСН чи якогось із спецрежимів.

Які податки потрібно сплачувати ІП, якщо він здає нежитлову нерухомість фізичній особі (не зареєстрованій як ІП)?

Основна проблема тут у наступному: щодо фізосіб ІП як господарюючий суб'єкт може виступати податковим агентом та нести передбачені законом обов'язки щодо обчислення та сплати ПДФО фізособи (як і щодо складання звітності).

Спробуємо тепер послідовно дати відповіді на ці питання, пов'язані з оподаткуванням здачі ІП нерухомості в оренду.

Складання нерухомості ІП: з яким податковим режимом працювати?

Навіть якщо об'єкт нерухомості був набутий фізособою у статусі ІП (наприклад, за комерційним договором купівлі-продажу з іншим суб'єктом господарювання), то у свідоцтві про право власності будуть наведені особисті дані власника без будь-яких поправок на наявність у нього статусу підприємця. Будь-які комерційні операції з об'єктом нерухомості (продаж або оренда) з точки зору оподаткування за умовчанням розглядатимуться як скоєні фізособою, не ІП. Тобто орендодавцю за умовчанням потрібно буде платити з виручки з оренди ПДФО за ставкою 13%.

Разом з тим ІП має право повідомити ФНП про те, що використовує об'єкт нерухомості в бізнесі, і на підставі цього сплачувати податки з операцій з даним об'єктом відповідно до системи оподаткування, що застосовується, наприклад УСН або ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст.346.26 НК РФ).

Повідомлення складається у вільній формі. У ньому бажано відобразити реквізити договору про здачу об'єкта в оренду, актів приймання-передачі приміщення - це буде свідченням того факту, що нерухомість використовується в підприємницькій діяльності (лист Мінфіну Росії від 05.03.2012 № 03-11-11/67).

Якщо ІП працює на ГСН, то зазначене повідомлення у ФНП відправити також має сенс. Підприємець на загальному податковому режимі, як і звичайна фізособа, платить 13% з виручки, але при цьому ІП як суб'єкт господарювання може включати до розрахунку податкової бази витрати, тоді як звичайна фізособа не може. Витрати у разі оренди бувають дуже суттєві (наприклад, пов'язані з оплатою комунальних послуг, якщо вони не включені у вартість контракту).

Більш того, ІП на ОСН з виручки по орендної платиплатитиме ПДВ, а звичайна фізособа — ні.

Нерухомість у підприємницькій діяльності: чи сплачувати податок на майно?

ІП на ОСН сплачує майновий податок на загальних засадах. При цьому йому може бути вигідніше не включати об'єкт оподаткування до складу майна, що використовується в підприємницькій діяльності, оскільки на таке майно не поширюються податкові пільги (п. 2 ст. 407 НК РФ).

ІП на УСН та ЕНВД вправі не сплачувати податок на нерухоме майно, що використовується в підприємницькій діяльності, якщо тільки воно не відноситься до об'єктів, перерахованих у підп. 1 та 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. До таких об'єктів входять:

Чи не знаєте свої права?

адміністративно-ділові будівлі, торгово-розважальні центри та будь-які приміщення всередині даних об'єктів;
об'єкти, всередині яких розташовуються (або можуть розташовуватися відповідно до призначення, що відображено у документах технічного обліку) офіси підприємств, магазини, ресторани, кафе, точки побутового обслуговування.

Конкретний перелік таких об'єктів затверджується для кожного регіону окремою ухвалою влади.

Факт використання чи невикористання об'єктів, перерахованих у ст. 378.2 НК РФ, у підприємницької діяльності значення не має: податок на майно ІП платить за ними у будь-якому випадку.

Так чи інакше умовимося, що ІП все ж таки використовує нежитлову нерухомість в комерційних цілях, а саме в цілях здачі в оренду. На практиці орендарями об'єкта можуть бути:

ІП та юрособи;
фізособи, які не зареєстровані як ІП.

У кожному разі оподаткування ІП має особливості.

Орендар — суб'єкт господарювання: податкові наслідки ІП на спецрежимі

Здаючи нерухомість іншому суб'єкту господарювання, ІП повинен буде у разі, якщо веде діяльність на спецрежимі:

На УСН:

обчислювати та враховувати доходи від отримання орендної плати (при УСН 15% - витрати, якщо вони мали місце) у книзі обліку;
у встановлені терміни обчислювати та сплачувати податок;
звітувати з податку декларації.

На ЕНВД:

вести зручним способом (за яким у ФНП немає заперечень, якщо вже була перевірка, або за всіма ознаками не повинно бути, якщо перевірки ще не було) облік фізичних показників, що впливають на податкову базу (лист Мінфіну Росії від 08.08.2012 № 03-11 -11/233);
обчислювати, сплачувати та декларувати податок.

У випадку з орендою нерухомості при ЕНВД фізичні показники за дозволеними видами оренди нежитлової нерухомості можуть бути різними — треба дивитися їхній перелік за п. 3 ст. 346.29 НК РФ. І якщо об'єктів кілька, то може знадобитися їхній роздільний облік.

Як ми вже знаємо, податок на майно платити на спецрежимі не потрібно (якщо немає винятків за ст. 378.2 НК РФ та ФНП повідомлено про використання нерухомості в бізнесі).

Орендар — суб'єкт господарювання: податкові наслідки ІП на ОСН

Якщо ІП веде діяльність на ОСН, то він повинен буде:

Вести облік за книгою обліку на ОСН (затверджена наказом від 13.08.2002 Мінфіну Росії № 86н, МНС Росії № БГ-3-04/430), обчислювати та сплачувати свій ПДФО, декларувати його у встановлений термін.
Сплачувати ПДВ з виручки, що надано орендною платою, виписувати рахунки-фактури (передоплатні, авансові, за потреби — виправні або коригувальні), вносити відомості про них до журналу та книг обліку.

Дізнатись більше про специфіку обліку рахунків-фактур платником ПДВ ви можете у статтях:

«Журнал обліку отриманих та виставлених рахунків-фактур»;
«Відображення у книзі покупок коригувального рахунку-фактури».

У разі якщо ІП та його контрагент уклали договір про безоплатну оренду з тією чи іншою метою, ПДВ тим не менш потрібно сплатити, причому за ринковою ціною оренди (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 22.12.2005 № 98).

Контрагент у своїй приймає розрахункову вартість оренди у складі позареалізаційних доходів (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Орендар – фізособа (не ІП): податкові наслідки

Якщо орендар — фізособа, не зареєстрована як ІП, то підприємець, здаючи об'єкт в оренду, повинен як платник податків здійснювати в загальному випадку ті ж дії, що характерні для правовідносин з іншим суб'єктом господарювання. Податки з оренди нежитлового приміщення він сплачує ті самі. Водночас ІП слід мати на увазі, що:

При безоплатній оренді нерухомості фізособою ІП зобов'язаний обчислити (за аналогією зі сценарієм для контрагентів-юросіб та ІП, описаним вище) податкову базу ПДФО за ринковою сумою оренди.

Справа в тому, що ця сума вважається натуральним доходом фізособи. На неї ІП має нарахувати ПДФО, сплатити його у статусі податкового агента (лист Мінфіну Росії від 05.07.2013 № 03-04-06/25983), а потім звітувати у ФНП за формами 2-ПДФО та 6-ПДФО.

У журналі та книгах з ПДВ, очевидно, враховуватимуться лише вихідні рахунки-фактури.

При цьому, якщо фізособа сплатила оренду готівкою, а орендодавець видав бланк суворої звітності, що підтверджує оплату, то рахунок-фактура не потрібен. В інших випадках рахунок потрібно оформлювати та реєструвати в журналі обліку та книзі продажів (лист Мінфіну Росії від 23.11.2012 № 03-07-09/153).

ІП може здавати належну йому нерухомість як фізособу, сплачуючи звичайний ПДФО, або як суб'єкт господарювання на ОСН або спецрежимі, якщо проінформує ФНП про використання об'єкта нерухомості в бізнесі. У другому випадку можливе застосування більш вигідних умовзі сплати податку з виручки.

Багато людей мають різні нежитлові об'єкти нерухомості, які не використовуються для будь-яких цілей. Оптимальною можливістю вважається їх здача в оренду, оскільки за таких умов забезпечується постійний та високий дохід. Для цього орендодавець може виступати як фізособа, ІП або власник бізнесу. Процедура здачі в оренду нежитлового приміщення має виконуватися грамотно, для чого з орендарями складаються офіційні контракти. Враховується необхідність сплати податків із отриманих доходів.

Правила надання об'єктів в оренду

Багатьма власниками нерухомості використовують таку діяльність. Здача в оренду нежитлових приміщень дозволяє одержувати високий пасивний дохід. При цьому орендодавцем може бути:

фізособа, яка є безпосереднім власником об'єкта, тому в нього мають бути офіційні документи на цю нерухомість;
ІП, який спеціально зареєструвався у ФНП для ведення даної діяльності, причому зазвичай для сплати податків вибирається підприємцями УСН, ПСН чи ЕНВД, оскільки за рахунок використання спрощених режимів не важко буде розрахувати та сплатити податок, а також здати декларацію;
компанія, представлена юридичною особою, причому підприємства можуть, як і ІП користуватися спрощеними системами розрахунку податку.

При складанні договору будь-яким вищевказаним власником враховуються різні аспекти. Якщо здача в оренду нежитлового приміщення провадиться без офіційного оформлення та реєстрації доходів у ФНП, то це є незаконною діяльністю, за яку власники приміщень притягуються до відповідальності.

Правила здавання об'єктів в оренду фізособами

Приватні громадяни можуть мати різні об'єкти нерухомості. Вони застосовуються для різних цілей, таких як:

створення офісу;
організація складу;
формування виробничого підприємства;
створення магазинів.

Громадянин може виступати як сторона орендного договору. Люди повинні бути безпосередніми власниками об'єктів, тому вони зобов'язані мати відповідні правовстановлюючі документи та виписку з ЄДРН. До особливостей оренди нежитлового приміщення фізичною особоюналежить таке:

громадяни повинні заздалегідь зробити запис у Росреєстрі про те, що наявне приміщення є нежитловим об'єктом, причому додатково повинні зазначатися технічні та кадастрові параметри;
якщо приміщення не перебуває на кадастровому обліку або є неврахованим, то не допускається офіційно передавати його для використання іншим особам;
здавання об'єкта у користування підприємствам чи іншим громадянам виступає майновою угодою, тому обов'язково укладається з власником цивільно-правовий договір;
щоб документація була оформлена офіційно та грамотно, угода укладається виключно письмово, після чого засвідчується нотаріусом та реєструється в Росреєстрі.

Нерідко укладається угода терміном, що не перевищує одного року. За таких умов не потрібно реєструвати документ у Росреєстрі.

Які потрібні документи від фізособи для укладання угоди?

Якщо реалізується здавання в оренду нежитлового приміщення фізичною особою, громадянин повинен заздалегідь підготувати певну документацію. До неї належать такі папери:

паспорт громадянина, який є власником приміщення;
свідоцтво про право власності, яке може замінюватись новою випискою з ЄДРН, де вказується безпосередній власник об'єкта;
технічний паспорт;
інші технічні документи, які видаються власнику працівниками БТІ;
виписка з Росреєстру, що підтверджує, що на об'єкті відсутні будь-які обтяження, подані арештом, заставою чи іншими обмеженнями.

Допускається до участі у угоді залучати представника, але він має бути нотаріально завірена доручення.

Чи сплачуються податки фізособами?

Досить часто громадянами, які володіють нерухомістю, використовується для заробітку такий вид діяльності. Здача в оренду нежитлових приміщень дає людям досить значний пасивний дохід.

Якщо здійснюється реєстрація договору в Росреєстрі, то відомості з цієї установи направляються до найближчого відділення ФНП для обліку доходу громадян. Тому здавання в оренду фіз. особами нежитлового приміщення потребує розрахунку та сплати податку на доходи.

Для цього потрібно щорічно здавати у ФНП декларацію 3-ПДФО, де зазначаються всі доходи громадянина від здачі об'єкта в оренду. Додатково у цьому документі наводиться правильний розмір ПДФО. Тому з отриманих сум доведеться сплачувати 13%. За рахунок такого високого податкового навантаження громадяни часто вважають за краще оформляти ІП або відкривати компанію, щоб значно знизити розмір збору, оскільки при використанні спрощених режимів розмір податку може зменшуватись до 6% від усіх доходів.

Нюанси для ІП

Багато громадян, які є власниками нерухомих об'єктів, які вони вважають за краще здавати в оренду, спеціально відкривають для цього ІП. У цьому випадку вони можуть скористатися спрощеними режимами при розрахунку розміру податку. Здача в оренду нежитлового приміщення ІП відбувається при врахуванні нюансів:

обов'язково фіксується укладання договору з орендарями офіційною угодою, у якій прописується термін дії договору, особливості нерухомості, вартість оренди та інші важливі особливості;
якщо термін дії угоди перевищує рік, то договір реєструється в Росреєстрі;
за отримані доходи неодмінно сплачуються податки ІП, навіщо підприємець може обрати патентну систему, УСН чи ЕНВД;
безпосередня передача коштів має фіксуватися, навіщо складаються розписки, але найчастіше здійснюється переказ грошей розрахунковий рахунок, тому довести отримання грошей можна з допомогою банківських виписок.

За рахунок використання спрощених податкових систем вдається громадянам уникнути сплати значного податку. Найчастіше при здачі в оренду нежитлового приміщення ІП обирають ЕНВД, оскільки за використання цього податку сплачується щокварталу однакова сума. Податок у разі залежить від розміру приміщення, тому нього не впливає вартість оренди.

Обов'язково має офіційно здійснювати здачу в оренду нежитлових приміщень ІП. Оподаткування залежить від обраного режиму, але при цьому важливо не тільки грамотно розраховувати та своєчасно сплачувати податки, а й складати декларації, необхідні працівникам ФНП.

Які потрібні документи від ІП?

Якщо власником нежитлової нерухомості виступає підприємець, то для укладання контракту з орендарем мають готуватись документи:

свідоцтво про реєстрацію та постановку на облік;
паспорт громадянина;
правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості;
технічних паперів на об'єкті.

Правильно складений договір обов'язково передається до ФНП разом із декларацією, оскільки він виступає підтвердженням ведення конкретної діяльності.

Специфіка здачі приміщень компаніями

Нерідко різні нежитлові об'єкти належать не приватним особам, а підприємствам. Фірми нерідко ухвалюють рішення про здачу в оренду нежитлового приміщення. Процедура в цьому випадку має такі особливості:

компанія може бути власником об'єкта, оскільки може бути посередника;
з орендарями складається громадянський договір, якого прикладається різна документація від фірми;
організація з отриманого доходу повинна сплачувати податок, що розраховується на підставі податкового режиму, причому компанії можуть поєднувати відразу кілька систем, щоб економити кошти на зборах.

Якщо підприємство перестав бути безпосереднім власником об'єкта, воно може здавати їх у суборенду. За таких умов потрібно отримати дозвіл на цю діяльність від власника.

Які документи вимагаються від фірми?

Якщо орендодавцем виступає компанія, то для укладання договору потрібно підготувати фірмою документацію:

довідка з ЄДРЮЛ;
установча документація підприємства;
правовстановлюючі папери на об'єкт, що підтверджують, що фірма дійсно має права на здачу цього приміщення в оренду;
якщо передається об'єкт у суборенду, то у компанії має бути дозвіл від власника на таку діяльність;
засновник, який є власником бізнесу, може оформити довіреність на свого працівника, внаслідок чого у нього з'являються відповідні повноваження для здійснення правочину.

Найчастіше фірми, які мають значними площами, здають в оренду, оскільки користуються ними самостійно з будь-яких цілей. Здача в оренду нежитлового приміщення забезпечує надходження значного пасивного доходу, тому цього способу отримання заробітку вдаються багато фірм. При укладанні угоди з фірмою обов'язково слід зареєструвати їх у Росреестре.

Здача об'єктів в оренду муніципалітетом

Адміністрації будь-якого міста належить безліч різних об'єктів нерухомості, які можуть бути житловими чи нежитловими. У цьому випадку влада міста може приймати рішення про необхідність здачі цих об'єктів у найм безпосереднім користувачам. Кошти, отримані від такої діяльності, спрямовуватимуться до місцевого бюджету.

За таких умов потрібно дотримуватися правильного порядку здачі об'єктів. Для цього враховуються нюанси:

визначення орендаря обов'язково проводяться офіційні торги;
укладається орендний договір із тим учасником торгів, який пропонує найвищу орендну плату;
торги проводяться у вигляді аукціону, причому участь у ньому можуть брати фізособи, ІП чи організації;
для участі у торгах потрібно подавати спеціальну заявку на сайті адміністрації регіону;
лише після реєстрації усі учасники запрошуються до аукціону;
сплачується всіма претендентами застава, подана вступним внеском, причому зазвичай він дорівнює 10% вартості об'єкта;
вартість оренди розраховується виходячи з кадастрової ціни нерухомості;
якщо заявка подається тільки одним претендентом, то торги не проводяться, тому заявник оформлює орендний договір без аукціону.

Адміністрація може надавати можливість оформити контракт на довгий термін, що перевищує 10 років.

Правила укладання договору

Незалежно від того, хто виступає орендодавцем, важливо грамотно укласти орендний договір. Саме за його допомогою здійснюється грамотне оформлення майнової угоди. Договір здачі оренди нежитлового приміщення обов'язково містить такі відомості:

вказується місце та дата його складання;
прописуються сторони, що у угоді;
якщо учасниками виступають фізособи, то прописуються їх П. І. О., дати народження та відомості з паспортів;
якщо орендарем чи орендодавцем є компанія, то зазначаються її реквізити;
прописуються технічні особливостіоб'єкта нерухомості, а також адресу його розташування;
перераховуються умови, виходячи з яких можна використовувати нерухомість;
вказується термін та вартість оренди;
допускається включати пункт, на підставі якого в майбутньому орендар матиме можливість викупити нерухомість;
наводяться правничий та обов'язки, наявні в кожного учасника угоди;
вказується відповідальність сторін, оскільки якщо вони з різних підстав порушуватимуть пункти договору, то до них застосовуватимуться різні санкції чи інші заходи;
наводяться умови, виходячи з яких може розриватися достроково контракт;
перераховуються ситуації, коли доведеться звертатися до суду на вирішення різних конфліктних питань;
вписуються різні форс-мажорні обставини, за яких учасники правочину повинні поводитися конкретним чином.

Не потрібно цю документацію засвідчувати нотаріусом. За допомогою цього офіційного документа регулюється процедура здачі в оренду житлового та нежитлового приміщення. Складається документація у трьох примірниках, оскільки один залишається в орендодавця, другий передається орендарю, а третій використовується для реєстрації в Росреєстрі. Набирає чинності договір лише після реєстрації. Допускається за умови угоди між сторонами пролонгація контракту. Зразок договору наведено нижче.

Правила складання акта приймання-передачі

Як тільки буде складено договір, на підставі якого здійснюється здавання в оренду нежитлового приміщення індивідуальним підприємцем, приватною особою чи компанією, потрібно передати об'єкт орендарю.

Передача здійснюється безпосередньо у строки, зазначені у договорі. І тому доцільно складати акт приема-передачи. Формується документ у присутності третіх осіб, які підтверджують, що справді учасники правочину є сумлінними та дієздатними.

У документі перераховуються всі параметри наявної нерухомості, до яких належить:

стан підлогових та настінних покриттів;
наявність сантехнічних приладів;
місця розташування та технічні особливості комунікацій.

Якщо в приміщенні є меблі, слід їх перерахувати, а також вказати, в якому вони перебувають стані.

Які податкові режими використовують орендодавець?

Власники майна, які здають у найм нерухомість, отримують від цього процесу певний дохід, з якого потрібно сплачувати податок. Приватні особи сплачують 13% від усіх доходів. За рахунок такого високого податкового навантаження орендодавці воліють відкривати ІП або фірму. Для розрахунків можуть обиратися різні податкові режими:

УСН. За таким режимом сплачується 6% всіх грошових надходжень чи 15% від чистий прибуток. Місцева влада може збільшувати ставки для офісної або торгової нерухомості. Як податкову базу виступає дохід протягом року роботи чи прибуток від діяльності. Для малого бізнесу деякими регіонами запроваджуються пільги. Додатково за рахунок податкових перерахувань знижується сума, яка сплачується підприємцями за себе до ПФ та інших фондів.
Патент під час здачі в оренду нежитлових приміщень. Така система оподаткування вважається найвигіднішою для багатьох підприємців. Можуть застосовувати лише патентний ІП. Здача в оренду нежитлового приміщення за таких умов не вимагає складання та здачі до ФНП різних звітів. Тому достатньо лише спочатку придбати патент за оптимальну вартість на певний період. Можуть придбати на різні періоди патент ІП. Здача в оренду нежитлового приміщення за допомогою такого режиму вважається найвигіднішим процесом.
ОСНО. Рідко ця система вибирається для здавання об'єктів в оренду, тому що доводиться сплачувати велика кількістьподатків та займатися бухгалтерським обліком. Зазвичай такий режим використовується фірмами, які бажають поєднувати кілька систем.
ЕНВД. Здача в оренду нежитлових приміщень за таким режимом зазвичай вибирається лише за наявності невеликого за розміром об'єкта. Якщо приміщення має значну площу, то доцільніше вибрати УСН чи патент. Під час розрахунку ЕНВД враховується фізичний показник, представлений площею нерухомості. Тому оптимально вибирати цей режим, якщо об'єкт за розміром не перевищує 30 кв. м.

Вибір конкретної системи залежить від безпосередніх орендарів. Деякі фірми та ІП вважають за краще зовсім поєднувати кілька режимів, що забезпечує можливість знизити податкове навантаження.

Висновок

Здача різних нежитлових приміщень у найм вважається вигідним процесом. Він може здійснюватись приватними особами, ІП або компаніями. Фірми можуть зовсім не бути власниками об'єктів, тому виступають лише посередниками.

Процедура надання нерухомості у найм передбачає грамотне оформлення угоди, навіщо між учасниками обов'язково складається офіційний договір, реєстрований в Росреестре.

отримано
гонорар 46%

1. Здавати в лізинг можна як від імені ФО, так і від імені ІП. Але, оскільки йдеться про нежитлові приміщення і можливе встановлення ознак підприємницької діяльності (систематичний характер, підприємницький ризик) + майно здається ЮЛ, вважаю краще якщо здавати від ІП. До того ж на УСН дохід від здачі в оренду обкладатиметься 6% податком, а не 13% як для ФО. Але при здачі від ІП потрібно буде внести зміни до переліку діяльності (наприклад, код ЗКВЕД 70.20.2 «Здавання в оренду власного нежитлового нерухомого майна»).

2. Для того, щоб притягнути до кримінальної відповідальності за ст. 171 КК обвинуваченню доведеться доводити сам факт здійснення підприємницької діяльності без реєстрації та заподіяння державі великої шкоди – 1 500 000 руб. Також теоретично можливе притягнення до відповідальності за ч. 1 ст. 14.1 КоАП ((тягне накладення адміністративного штрафу у розмірі від п'ятисот до двох тисяч рублів).

Тому, якщо ви ІП на УСН внесете зміни до реєстру в частині КВЕД та сплачуєте податок 6 % з доходу.

отримано
гонорар 27%

Вітаю!
Відповідно до ст.18 ЦК України громадяни можуть мати майно на праві власності; успадковувати та заповідати майно; займатися підприємницькою та будь-якою іншою не забороненою законом діяльністю; створювати юридичні особи самостійно чи спільно з іншими громадянами та юридичними особами; вчиняти будь-які угоди, що не суперечать закону, і брати участь у зобов'язаннях; обирати місце проживання; мати права авторів творів науки, літератури та мистецтва, винаходів та інших результатів інтелектуальної діяльності, що охороняються законом; мати інші майнові та особисті немайнові права.

Відповідно до п. 4 ст. 208 НК РФ до доходів фізичних осіб від джерел у Російської Федераціїставляться доходи, отримані від здачі у найм чи іншого використання майна, що у Російської Федерації.

Відповідно до п.3 ст.210 НК РФ Для доходів, щодо яких передбачена податкова ставка, встановлена пунктом 1 статті 224 НК, податкова база визначається як грошовий вираз таких доходів, що підлягають оподаткуванню, зменшених на суму податкових відрахувань, передбачених статтями 218-221 цього Кодексу , з урахуванням особливостей, встановлених цим розділом. Податкова ставка встановлюється у вигляді 13 відсотків.

Тобто Ви маєте право здати в оренду майно як фізичну особу і Вам необхідно буде сплатити 13% податку від розміру доходу. Разова (не систематична) здача майна у найм може бути розцінена як підприємницька діяльність, отже неспроможна кваліфікуватися як адміністративне правопорушення (ст.14.1 КоАП РФ) чи незаконна підприємницька діяльність (ст.171 КК РФ),

З огляду на ст. 2 Цивільного кодексу Російської Федерації підприємницькою діяльністю визнається самостійна, що здійснюється на свій ризик діяльність, спрямовану на систематичне отримання прибутку від користування майном,продажу товарів, виконання робіт чи надання послуг особами, зареєстрованими у цій якості у встановленому законом порядку.

Якщо Ви здаватимете в оренду майно здійснювати підприємницьку діяльність, тобто як ІП, то Вам слід враховувати наступне.

До підприємницької діяльності належить не тільки здавання майна в оренду, а й дії підготовчого характеру, наприклад, проведення ремонтних і будівельних робіт, пошук потенційних орендарів, що підтверджується судовою практикою, що склалася (Постанови Федеральних арбітражних судів Західно-Сибірського округу від 16.12.2009 N А70 4191/2009, Центрального округу від 31.08.2009 N А64-6950/08, Східно-Сибірського округу від 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округу від 15.08.2007 N А36-23
Таким чином, тимчасове невикористання майна у підприємницькій діяльності протягом податкового періоду, зокрема, відсутність договорів оренди, ремонт приміщення тощо, а також використання майна (його частини) для управлінських потреб індивідуального підприємця, саме по собі не може розглядатися як використання цього майна з метою, відмінних від підприємницької діяльності.
Оскільки Законом N 2003-1 не визначено строки подання документів, що підтверджують право індивідуального підприємця на звільнення від обов'язку зі сплати податку на майно фізичних осіб, такі документи мають бути подані у строки, що дозволяють податковому органу обчислити суму податку на майно фізичних осіб та направити повідомлення про сплату податку до 1 серпня.
П розвірка фактичного використання індивідуальними підприємцями майна у підприємницькій діяльності, має проводитися податковими органами у межах податкового контролю.

у розмірі 6 відсотків.

Відповідно до п. 3 ст. 346.11 НК РФ застосування спрощеної системи оподаткування індивідуальними підприємцями передбачає їхнє звільнення від обов'язку зі сплати податку на майно фізичних осіб щодо майна, використовуваного для підприємницької діяльності .

Таким чином, у разі постановки на облік як індивідуальний підприємець та сплата єдиного податку, пов'язаного із застосуванням УСН, з доходів, отриманих від надання приміщення, що розглядається, в оренду, Ви не будете платником податку на майно фізичних осіб щодо зазначеного приміщення.

При цьому, на думку контролюючих органів, для застосування права на звільнення від сплати податку на майно ІП, що застосовує УСН, необхідно подати до податкового органу:
- Заява про звільнення від сплати податку на майно у довільній формі;
- документи, що підтверджують використання нерухомості для підприємницької діяльності (у Вашому випадку таким документом буде договір оренди).
Такі роз'яснення, зокрема, містяться у Листі Мінфіну Росії від 01.02.2010 р. №03-05-04-01/06.

Відповідно до ст. 346.31 НК РФ ставка єдиного податку встановлюється у розмірі 15 відсотків величини поставленого доходу. Однак система оподаткування у вигляді єдиного податку на поставлений дохідвстановлюється для окремих видів діяльності, які зазначені уст.346.26 НК РФ.

Таким чином, оскільки ІП може бути звільнено від сплати податку на майно фізичної особи, то найвигіднішим буде здавати в оренду майно як ІП, що застосовує УСН.

З повагою Ф. Тамара

Єдиний нгаол

отримано
гонорар 27%

У тих випадках, коли не зареєстрована як індивідуальний підприємець особа придбала для особистих потреб житлове приміщення або інше нерухоме майно або отримало його у спадок або за договором дарування, але у зв'язку з відсутністю необхідності у використанні цього майна тимчасово здало його в оренду або найм та внаслідок такої цивільно-правової угоди отримало дохід (у тому числі у великому або особливо великому розмірі), вчинене ним не тягне за собою кримінальну відповідальність за незаконне підприємництво.(Пост. Пленуму Верховного Суду РФ від 18.11.2004 N 23 "Про судову практику у справах про незаконне підприємництво ..."). Інакше кажучи, якщо фізична особа здає у найм зайве майно, то реєструватися ІП необов'язково.

Громадянин, не зареєстрований як ІП, сплачує з орендної плати тільки ПДФО за ставкою 13% (якщо платник орендної плати не утримав ПДФО з доходу, що виплачується, як податковий агент, то громадянин буде платити сам). У нього залишається обов'язок сплачувати податок на майно фізичних осіб (є місцевим і сплачується 1 раз на рік, не пізніше 1 листопада року, наступного за роком, за який обчислений податок; встановлено законом N2003-1-ФЗ "Про податки на майно фізичних осіб") та законом м. Москви №47 "Про ставки податку на майно фізичних осіб").

Громадянин, зареєстрований ІПза видом діяльності "здавання в оренду власного житлового нерухомого майна" код ЗКВЕД 70.20.1., що знаходиться на загальній системі оподаткування, сплачує з орендної плати ПДФО за ставкою 13% Підприємцю треба буде подати до податкового органу декларацію за формою 4-ПДФО у п'ятиденний термін після закінчення місяця з дня появи доходів від здачі в оренду (п.7 ст. 227 НК РФ), після чого сплачувати авансові платежі на підставі податкових повідомлень (п. 9 ст.227 НК РФ). За підсумками року - подати декларацію за формою 3-ПДФО не пізніше 30 квітня року, наступного за минулим роком (ст. 216, п.1 ст. 229 НК РФ).

На загальній системі під час здачі в оренду нежитлового приміщення підприємець зобов'язаний сплачувати ПДВ. Індивідуальний підприємець має право на звільнення від виконання обов'язків платника податків, пов'язаних з обчисленням та сплатою податку, якщо за 3 попередні послідовні календарні місяці сума виручки від надання в тимчасове користування нежитлового приміщення без урахування ПДВ не перевищила в сукупності 2 млн. руб. (П.1 ст.145 НК РФ). Операції з надання жилого приміщення у користування звільнено від сплати ПДВ. (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Обов'язок сплачувати податку майно фізичних осіб зберігається.

Усі підприємці зобов'язані сплачувати страхові внески до державних позабюджетних фондів "за себе": ПФР (на обов'язкове пенсійне страхування), ФОМС (на обов'язкове медичне страхування); за найманих працівників (якщо вони є): ПФР+ФСС+ФОМС (відповідно до закону №212-ФЗ "Про страхові внески ….").

У 2012 р. ІП зобов'язаний заплатити "за себе" внески 17208,25 руб. (якщо платник 1966 народження і старше: внесок у ПФР - 14386.32 руб., Вся сума сплачується на страхову частину; якщо платник 1967 народження і молодше, то внески до ПФР на страхову частину 11066.40 руб., На накопичувальну - 3. .; у Федеральний фонд обов'язкового медичного страхування (ФФОМС) - 2821.93 руб.; внески до Територіального фонду обов'язкового медичного страхування в 2012 р. не сплачуються).

Громадянин, зареєстрований ІП за видом діяльності"здавання в оренду власного житлового нерухомого майна" код КВЕД 70.20.1., що переходить на УСН, повинен уявляти, що УСН застосовується в 3-х варіантах:

З об'єктом оподаткування "доходи", податкова ставка 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ);

УСН з об'єктом оподаткування "доходи мінус витрати". Законом суб'єктів РФ можна встановити ставки від 5 до 15% залежно від категорій платників податків; суми сплачених страхових внесків (напр., внески за "себе" до ПФР, ФОМС) можна включати до витрат (пп.7 п.1 ст.346.16 НК РФ).;

УСН на основі патенту - при передачі у тимчасове володіння та (або) користування гаражів, власних житлових приміщень, а також житлових приміщень, зведених на дачних земельних ділянках(Пп.56 п.2 ст.346.25.1 НК РФ). Сума патенту фіксована, розраховується із встановленого суб'єктом РФ потенційно можливого річного доходу. Частина патенту може бути зменшена на суму страхових внесків у позабюджетні фонди, сплачених підприємцем як за себе, так і за своїх працівників з урахуванням особливостей, викладених у п.10 ст. .1 НК РФ.

Застосування УСН звільняє ІП від сплати податку майно фізичних осіб із майна, що використовується здачі у найм (п.3 ст.346.11 НК РФ). Термін подання заяви та документів, що підтверджують фактичне використання майна на звільнення, не прописано, тому виходить, що податківці надсилають повідомлення про сплату швидше, ніж ІП подасть заяву та документи на звільнення. На підставі поданих підприємцем заяви та документів, податківці провадять повернення (залік) надміру сплаченого податку.

Обмеження застосування УСН - річний дохід від здачі майна ні перевищувати 60 млн. рублів на рік.

Обов'язок сплачувати страхові внески до державних позабюджетних фондів у ІП на УСН за "себе" та за найманих працівників (якщо вони є) є і не залежить від застосовуваного режиму оподаткування.

Добрий вечір!

з 1 питання та з 2 частини 2 питання - відповідно до листа Мінфіну РФ від 17.11.09 N 03-04-05-01/808

Відповідно до статті 2 Цивільного кодексу Російської Федерації діяльність повинна здійснюватися самостійно, на свій ризик, і бути спрямованою на систематичне отримання прибутку.

За відсутності вищевказаних ознак фізична особа має право укласти договір про здачу майна в оренду без реєстрації як індивідуальний підприємець.

з другого питання – дуже докладно відповіла попередня юристка. Потрібно рахувати всі платежі та розмір оренди.

Спілкуватися у чаті

Дружкін Максим

Юрист, м. Москва

Безкоштовна оцінка вашої ситуації

1103 відповідей

249 відгуків

Вітаю! У 2 випадках оренди залежно від статусу орендодавця необхідно враховувати ряд факторів, що впливають на обов'язки з обчислення податків. Це сам процент податку, обов'язок його сплати безпосередньо орендодавцем або податковим агентом фізичної особи - орендодавця, можливість також використовувати зменшення податкової бази на витрати на придбання майна. Також у цьому питанні слід звернути увагу на сплату податків при подальшому продажу майна, що здається в оренду.

Відразу хочу звернути увагу, що у попередніх відповідях містилася помилкова думка про те, що податок у даному випадку при здачі в оренду нерухомості платити не потрібно, у даній позиції помилково даний податок на доходи від здачі майна в оренду був поплутаний з податком на майно.

Відповідно до п. 1 ст. 209 Цивільного кодексу РФ власнику належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до ст. 608 ДК РФ власнику майна належить право здачі їх у найм.

На підставі п. 1 ст. 23 ДК РФ громадянин вправі займатися підприємницької діяльності без утворення юридичної особи з державної реєстрації речових як індивідуального підприємця.

УФНС Росії по м. Москві у Листі від 30.03.2007 N 28-10/28916 вказує, що про наявність у діях громадянина ознак підприємницької діяльності можуть свідчити такі факти:

Виготовлення або придбання майна з метою подальшого отримання прибутку від його використання чи реалізації;

Облік господарських операцій, пов'язаних із здійсненням угод;

Взаємопов'язаність всіх вчинених громадянином у певний період часу угод;

Стійкі зв'язки із продавцями, покупцями, іншими контрагентами.

Крім того, відповідно до Загальноросійського класифікатора видів економічної діяльності ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), затвердженим Постановою Держстандарту Росії від 06.11.2001 N 454-ст, економічна діяльність має місце тоді, коли ресурси, обладнання, робоча сила, технології , сировина, матеріали, енергія (інформаційні ресурси) об'єднуються у виробничий процес, що має на меті виробництво продукції (надання послуг). Економічна діяльність характеризується витратами виробництва, процесом виробництва та випуском продукції (наданням послуг).

За наявності даних ознак фізична особа зобов'язана зареєструватися як підприємець без утворення юридичної особи.

Ця позиція підтверджується Листами Мінфіну Росії від 14.01.2005 N 03-05-01-05/3 та від 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, а також Листом УФНС Росії по м. Москві від 25.01. 18-12/3/005988.

Таким чином, на думку контролюючих органів, якщо операції зі здачі майна в оренду (найми) або операції з купівлі-продажу майна здійснюються за наявності ознак економічної та підприємницької діяльності, фізична особа зобов'язана зареєструватися в податкових органах як підприємець без утворення юридичної особи.

Пленум Верховного Судна РФ в п. 2 Постанови від 18.11.2004 N 23 вказав, що у випадках, коли не зареєстроване як індивідуального підприємця особа придбала для особистих потреб житлове приміщення чи інше нерухоме майно або отримало його у спадок чи за договором дарування, але у зв'язку з відсутністю необхідності у використанні цього майна тимчасово здало його в оренду або оренду і в результаті такої цивільно-правової угоди отримало дохід (у тому числі у великому або особливо великому розмірі), вчинене ним не тягне за собою відповідальність за незаконне підприємництво.

Таким чином, якщо фізична особа тимчасово здає в оренду нежитлове приміщення, проте її діяльність не містить ознак підприємницької діяльності, особа не зобов'язана реєструватися як індивідуальний підприємець.

Відповідно до п. 2 ст. 209 Цивільного кодексу РФ власник вправі на власний розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону та іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, у тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування та розпорядження майном, віддавати майно в заставу та обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.

Оподаткування доходів, одержуваних фізичними особами, провадиться у порядку, передбаченому гол. 23 Податкового кодексу РФ.

У п. 1 ст. 207 НК РФ зазначено, що платниками ПДФО визнаються фізичні особи, які є податковими резидентами РФ, а також фізичні особи, які отримують доходи від джерел у Росії, які не є податковими резидентами Російської Федерації.

Відповідно до пп. 4 та 10 п. 1 ст. 208 НК РФ до доходів від джерел у РФ ставляться доходи, отримані від здачі у найм чи іншого використання майна, що у Росії.

Відповідно до п. 1 ст. 226 НК РФ російські організації, індивідуальні підприємці, нотаріуси, що займаються приватною практикою, адвокати, що заснували адвокатські кабінети, а також відокремлені підрозділи іноземних організацій у РФ, від яких або в результаті відносин з якими платник податків отримав доходи, зобов'язані обчислити, утримати у платника податків та сплатити суму ПДФО.

Виняток становлять доходи, щодо яких обчислення та сплата податку здійснюються відповідно до ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 та 228 НК РФ.

Таким чином, організація - орендар нежитлового приміщення, яка здійснює виплати за договором оренди фізичній особі - орендодавцю, що не є індивідуальним підприємцем, зобов'язана обчислити, утримати у платника податків та сплатити до бюджету суму ПДФО із сум орендної плати.

Виходячи з викладеного індивідуальний підприємець, який виплачує орендну плату фізичній особі за орендоване у неї приміщення, визнається податковим агентом щодо таких доходів фізичної особи і, відповідно, повинен виконувати обов'язки щодо обчислення, утримання та перерахування до бюджету податку на доходи фізичних осіб у порядку, передбаченому ст. 226 НК РФ, а також за поданням до податкового органу за місцем свого обліку відповідно до п. 2 ст. 230 НК РФ відомостей про доходи фізичної особи та суми нарахованих, утриманих та перерахованих до бюджетної системи Російської Федерації податків. Дана позиція підтверджується в листі Мінфіну Росії від 20.07.2012 (N 03-04-05/3-889).

підприємницька діяльність з передачі в оренду квартир та нежитлових приміщень під офіси та магазини індивідуального підприємця, що застосовує спрощену систему оподаткування, видом економічної діяльності якого, зазначеним у Єдиному державному реєстрі індивідуальних підприємців, є здавання в оренду власного нерухомого майна, оподаткування єдиним податком . При цьому доходи від діяльності щодо передачі в оренду квартир та нежитлових приміщень під офіси та магазини також не підлягають оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб (п. 24 ст. 217 Кодексу). (Лист Мінфіну РФ від 05.12.2011 N 03-11-11/310))

Відповідно до ст. 346.20 НК РФ у разі за спрощеною системою оподаткування (УСН) якщо об'єктом оподаткування є доходи, податкова ставка встановлюється у розмірі 6 відсотків.

Платники податків, які застосовують спрощену систему оподаткування та вибрали як об'єкт оподаткування доходи, зменшені на величину витрат, при визначенні податкової бази враховують витрати, передбачені п. 1 ст. 346.16 Податкового кодексу Російської Федерації, за умови їхньої відповідності критеріям, зазначеним у п. 1 ст. 252 Кодексу.

На підставі пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Кодексу платники податків при визначенні об'єкта оподаткування мають право враховувати витрати на придбання, спорудження та виготовлення основних засобів, а також на добудову, дообладнання, реконструкцію, модернізацію та технічне переозброєння основних засобів (з урахуванням положень п. п. 3 та 4 ст. 34). .

Якщо фізична особа придбала у власність об'єкт основних засобів (нежитлове приміщення) до державної реєстрації як індивідуального підприємця, то вона не була платником податків, який провадить підприємницьку діяльність, тому витрати на придбання основного засобу при застосуванні індивідуальним підприємцем спрощеної системи оподаткування враховуватися не повинні.

Водночас, витрати на ремонт зазначеного приміщення, здійснений у період застосування спрощеної системи оподаткування, можуть бути враховані при визначенні податкової бази на підставі пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Кодексу, а витрати на його утримання у вигляді комунальних платежів – на підставі пп. 5 п. 1 названої статті та ст. 254 Кодексу.

При цьому згідно з абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положення зазначеного пункту не поширюються на доходи, які отримують фізичні особи від продажу майна, безпосередньо використовуваного індивідуальними підприємцями в підприємницькій діяльності.

Таким чином, доходи, отримані від продажу нежитлового приміщення, яке безпосередньо використовувалося в підприємницькій діяльності, підлягають включенню до податкової бази з податку на доходи фізичних осіб. .

Тому, після продажу майна, що здається в оренду, необхідно враховувати, що якщо не реєструвати ІП, просто здавати нежитлове приміщення в оренду, то при продажу даного майна, яке перебувало у власності більше 3 років, ПДФО сплачувати не потрібно. Якщо ж реєструвати ІП, то при продажу такого майна вартість повинна входити до податкової бази.

Водночас відповідно до ст. 41 Кодексу доходом визнається економічна вигода у грошовій чи натуральній формі, що враховується у разі можливості її оцінки та в тій мірі, в якій таку вигоду можна оцінити, та визначається відповідно до глав "Податок на доходи фізичних осіб", "Податок на прибуток організацій" Кодексу.

Відповідно до п. 1 ст. 572 Цивільного кодексу Російської Федерації за договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати іншій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право (вимогу) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед третьою особою.

Виходячи з викладеного та з урахуванням принципу визначення доходу, встановленого у ст. 41 Кодексу, при даруванні нерухомого майна у дарувальника не виникає доходу (економічної вигоди), що підлягає оподаткуванню на доходи фізичних осіб. (Лист Мінфіну РФ від 02.11.2011 N 03-04-05/3-837))

З урахуванням викладеного, якщо не реєструвати ІП, то орендодавець (ІП або юр. особа), будучи податковим агентом, буде обчислювати Ваш ПДФО - 13% від отримуваного доходу за угодою та оплачувати його. Також після закінчення 3 років з моменту набуття права власності, можна буде продати майно, не сплачуючи ПДФО із суми продажу.

Якщо зареєструвати ІП, то за видом діяльності "здавання в оренду власного житлового нерухомого майна" код КВЕД 70.20.1., ІП по УСН матиме об'єкт оподаткування "доходи", за податковою ставкою 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ); з об'єктом оподаткування "доходи мінус витрати" - 15%, при цьому з базу оподаткування можна зменшувати на вартість основних засобів - придбаного майна.

Також хочу запропонувати ще один варіант, який, можливо, буде менш «податковим».

Відповідно до п. 1 ст. 1005 Цивільного кодексу Російської Федерації за агентським договором одна сторона (агент) зобов'язується за винагороду здійснювати за дорученням іншої сторони (принципала) юридичні та інші дії від свого імені, але за рахунок принципала або від імені та за рахунок принципала.

За угодою, вчиненою агентом з третьою особою від свого імені та за рахунок принципала, набуває права і стає зобов'язаним агент, хоча б принципал і був названий в угоді або вступив з третьою особою у безпосередні відносини щодо виконання угоди.

Статтею 1011 ДК РФ встановлено, що й агент діє від імені, але з допомогою принципала, то відносинам, які з агентського договору, застосовуються правила, передбачені гол. 51 " Комісія " ДК РФ, якщо ці правила суперечать положенням цієї глави ДК РФ чи суті агентського договору.

Таким чином, предметом агентського договору є будь-які взаємини агента з третіми особами на користь принципала.

Відповідно до пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодексу щодо податкової бази не враховуються доходи у вигляді майна (включаючи грошові кошти), що надійшов комісіонеру, агенту та (або) іншому повіреному у зв'язку з виконанням зобов'язань за договором комісії, агентським договором або іншим аналогічним договором, а також у рахунок відшкодування витрат, вироблених комісіонером, агентом та (або) іншим повіреним за комітента, принципала та (або) іншого довірителя, якщо такі витрати не підлягають включенню до складу витрат комісіонера, агента та (або) іншого повіреного відповідно до умов укладених договорів. До зазначених доходів не належить комісійна, агентська чи інша аналогічна винагорода.

Враховуючи викладене, за дотримання вищевказаних умов по угоді з третіми особами в індивідуального підприємця - агента, що застосовує спрощену систему оподаткування, у складі доходів щодо об'єкта оподаткування враховується лише агентська винагорода.

Єдине, що треба враховувати у тому випадку, що згідно з п. 5 ст. 346.11 ПК індивідуальні підприємці, які застосовують спрощену систему оподаткування, не звільняються від виконання обов'язків податкових агентів, передбачених ПК.

Відповідно до п. п. 1 та 2 ст. 226 Кодексу індивідуальні підприємці, які є джерелом виплати доходів платникам податків, визнаються податковими агентами щодо платників податків та зобов'язані обчислити, утримати та перерахувати до бюджету суму податку на доходи фізичних осіб з таких доходів платників податків.

Тож, дивіться, які плюси прийняти, які мінуси. При реєстрації ІП не забувайте про обов'язок самостійної сплати соціальних податків до ФСС, пенсійного фонду, ФОМС.

Доброго вам дня!

1. У яких випадках це допустимо зробити від імені Фізособи, а в яких випадках тільки від імені ІП? Які податкові ризики за цими двома варіантами? Варіант здачі від імені ФО може бути визнаний незаконним підприємництвом за КК РФ?

Про наявність у діях громадянина ознак підприємницької діяльності можуть свідчити, зокрема, такі факти:
- Виготовлення або придбання майна з метою подальшого отримання прибутку від його використання або реалізації;
- господарський облік операцій, пов'язаних із здійсненням угод;
- Взаємопов'язаність всіх здійснюваних громадянином у певний період часу угод;
- стійкі зв'язки із продавцями, покупцями, іншими контрагентами (див. листи Мінфіну РФ від 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, від 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, від 14.01.2009 N 03-05-01-05/3, УФНС РФ у м. Москві від 25.01.2008 N 18-12/3/005988, від 30.03.2007 N 28-10/28916).

Оскільки названі ознаки у діях громадянина будуть, то фізична особа у разі зобов'язана зареєструватися як підприємця без утворення юридичної особи .

В іншому випадку громадянина буде притягнуто до адміністративної відповідальності за провадження підприємницької діяльності без державної реєстрації за ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ та кримінальної за ст. 198 КК РФ при ухиленні від сплати податків (якщо не сплачено суму податків та (або) зборів, що становить за період у межах трьох фінансових років поспіль більше шестисот тисяч рублів, за умови, що частка несплачених податків та (або) зборів перевищує 10 відсотків підлягаючих сплаті сум податків та (або) зборів, або перевищує один мільйон вісімсот тисяч рублів). Якщо в аналізованій ситуації майно спочатку купувалося для отримання доходу від його здачі в оренду, громадянина може бути притягнуто до кримінальної відповідальності за ст. 171 КК РФ (при отриманні доходу у сумі, що перевищує один мільйон п'ятсот тисяч рублів).
----------

2. Який варіант отримання доходу від нерухомості вигідніше у фінансовому сенсі: порівняйте варіант ІП на різних податкових режимах і фізособи (якщо він припустимо), за альтернативних припущень, що початкові інвестиції (купівля/реконструкція) були зроблені від ІП або від фізособи?

Розглядаю варіант лише для ІП.

ІП може застосовувати ОСН, УСН: "доходи", "доходи мінус витрати", патент, ЕНВД

ЕНВД:у Москві його немає

найневигідніше, оскільки потрібно буде сплачувати податок на майно, податок на прибуток, ПДВ тощо.

УСН: "доходи", "доходи мінус витрати", патент:

Застосування спрощеної системи оподаткування організаціями передбачає їх звільнення з обов'язку зі сплати прибуток, податку майно організацій, податку додану вартість (за искл. деяких випадків) (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

почну з патенту: його застосовувати можна лише під час передачі у тимчасове володіння та (або) у користування гаражів, власних житлових приміщень, а також житлових приміщень, зведених на дачних земельних ділянках. Відповідно при здачі в оренду комерційної нерухомості не застосовується.

"доходи" або "доходи, зменшені на величину видатків": доцільніше застосовувати саме їх. Який об'єкт оподаткування вибрати залежить від відсоткового співвідношення доходів та витрат.

Якщо передбачуваних витрат буде менше 66,66% загальної суми передбачуваних доходів, то краще вибрати просто "доходи" і з суми доходів платити єдиний податок 6%.

Інакше краще вибрати "доходи, зменшені на величину видатків" і платити 15% з різниці.

У деяких випадках доцільніше вибрати друге, оскільки часто можна "закрити" доходи витратами, перелік їх граничний у ст. 346.16 НК РФ, та збитками минулих років (п. 7 ст. 346.18 НК РФ), до таких витрат можна віднести, наприклад, витрати на придбання ОС, відсотки за кредитами/позиками.

У цьому плані краще зареєструватися як ІП, а потім купувати нерухомість, тоді в обліку відразу з'являться витрати на її придбання.

Насправді, якщо Ви не збираєтеся реєструвати договір у Регпалаті, можете здавати як фізичну особу.

У цьому випадку, виявити факт несплати податку, можна буде виявити лише за скаргою доброзичливця.

Усі послуги юристів у Москві

Для орендодавців найчастіше податковим режимом є УСН «доходи», але висновки для кожного конкретного випадку краще перевіряти обчисленнями. Приклад розрахунків та 4 ситуації, коли краще вибрати інший режим.

Для організацій та підприємців оподаткування здавання в оренду нерухомості можливе у кількох випадках. У кожному - є свої переваги та недоліки. Розглянемо, які відрахування до бюджету чекають на власника нерухомості, і як обрати оптимальний податковий режим.

Спеціальні податкові режими для орендодавця

Спецрежими (УСН, ЕНВД, ПСН) відрізняються простотою обліку та звітності, зменшують кількість сплачуваних податків та прибуткового бізнесу- скорочують навантаження.

Усі платники на спецрежимах звільнені від ПДВ, ПДФО підприємця, податку на прибуток та частково на майно – замість них встановлюється один податок.

Особливості податку на майно для спецрежимів:

сплачується за офісною, торгівельною нерухомістю, об'єктами громадського харчування та побутового обслуговування, адміністративним центрам, якщо у регіоні прийнято відповідний закон та визначено кадастрову вартість площ;
ставка до 2% – приймається місцевим законодавством.

Спеціальні режими мають особливості застосування.

Два види «спрощенки»

Якщо орендодавець відповідає встановленим критеріям – вибір на користь ССП часто є оптимальним.

Спрощена система доступна, якщо річний дохід вбирається у 150 млн крб. (Ліміт з 01.01.2017), вартість основних засобів не вище 150 млн руб. та кількість співробітників не більше 100.

«Спрощенка» може застосовуватися у двох варіантах – на вибір платника податків.

ставка 15%;
база для розрахунку - виторг, зменшений на витрати;
мінімальні відрахування – 1% надходжень.

ставка 6%;
база - виручка, тобто всі надходження;
є відрахування - від обчисленого платежу віднімаються страхові внески.

У регіонах можуть запроваджуватися пільги, але для орендного бізнесу- це рідкість.

Платити 15% від прибутку вигідніше, ніж 6% від доходу, тільки якщо співвідношення витрат та виручки більше 0,6 – для оренди це буває вкрай рідко.

Тим не менш, якщо юрособа здає неліквідні площі за символічну плату, щоб простий не завдавав збитків, УСН 15% застосовувати вигідно. Ставка нижча, ніж у податку на прибуток, немає ПДВ, а суму відрахувань можна звести до мінімального 1%.

Підприємцями у першому вигляді «спрощенка» фактично не застосовується, оскільки при здачі в оренду нежитлового приміщення ІП оподаткування у вигляді УСН 6% дозволить зменшити обчислений податок на «особисті» внески до ПФР та ФСС. Для невеликих орендних надходжень це може знизити платіж до нуля, в інших випадках – скоротити податкове навантаження.

Патентна система для ІП-орендодавця

Режим доступний лише підприємцям-власникам нерухомості, які заробляють на ній не більше 60 млн руб. на рік.

вводиться у дію регіональним законом (є у всіх містах);
ставка від 7,5 до 15%;
база до розрахунку - затверджений законодавством («поставлений») рівень доходу;
застосовуються відрахування на внески та допомоги.

Організації та ІП із працівниками можуть зменшити платіж (до 50%) на суми сплачених внесків та допомоги. ІП без працівників мають право знизити ЕНВС на всю суму «особистих» страхових внесків. Податковий облік та звітність – у мінімальному обсязі.

Застосовувати спецрежим вигідно, маючи високі та стабільні надходження від орендарів: якщо в якийсь період виручки не буде – «вмененку» все одно доведеться заплатити.

Загальна система: які податки платити і коли застосування виправдане

Це найскладніший режим з погляду обліку та звітності. Традиційне (загальне) оподаткування передбачає сплату трьох основних податків:

на прибуток організацій та ПДФО для підприємців :
ставки 20% для юросіб та 13% для ІП;

нараховується із прибутку, тобто дозволяє врахувати витрати;

якщо витрати дорівнюють або перевищили виручку, до сплати буде нуль.
на майно:
розраховується від вартості нерухомості;

ставка до 2,2%, якщо розрахунок провадиться за залишковою вартістю, і до 2% - якщо за кадастровою; конкретний розмір залежить від регіону.
на додану вартість:
ставка 18%;

фактично буде сплачено 18/118 від розміру орендної плати без комунальних та інших аналогічних платежів;

при квартальному виторгу менше 2 млн руб. можна одержати звільнення від ПДВ.

Основний мінус ОСНО для орендного бізнесу – високе податкове навантаження. Частка витрат при здачі в оренду нежитлових приміщень невисока. Тому можливість обліку витрат – перевага ОСНО – не несе особливих плюсів.

У яких випадках без традиційної системи не обійтись?

Платник податків не може застосовувати спрощену, бо не підходить під її критерії. Наприклад, нерухомість коштує більше 150 млн руб., або дохід перевищив встановлений ліміт (про умови - див. далі).
Здача в оренду приміщень - це неосновний бізнес і приносить незначний прибуток. Наприклад, здається в оренду невелика частина площі кафе, при цьому системою оподаткування для кафе вибрано ОСНО. У цьому випадку доцільно оренду залишити на загальній системі.

Вибираємо найвигідніший варіант - приклади розрахунків

Вибір системи оподаткування залежить від багатьох чинників. Для кожного конкретного випадку краще провести попередні обчислення.

Приклад 1

ТОВ «Альта» здає в оренду торгові площі (100 кв. м), комунальні платежі враховані в орендній платі.

219,66 - 13,18 = 206,48
(1220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
(1440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
1440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
базова прибутковість для площі понад 5 кв. м становить місяць 1,2 тис. крб./ кв. м
(1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коефіцієнт-дефлятор дорівнює 1,798 на 2017 р.; коригуючий коефіцієнт прийнятий 0,9)

Приклад 2

Умови аналогічні попереднім, але орендодавцем є ІП. До обов'язкових відрахувань додадуться страхові внески у вигляді 39,39 тис. крб.

(1220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
(1440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можна зменшити не більше ніж удвічі)
(1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
1 000,00 × 6% = 60,00 (за базовою прибутковістю, встановленою у Москві, Внуково)

Для розглянутих прикладів вибір є очевидним: спрощена система оподаткування зі ставкою 6% дозволяє максимально скоротити податкове навантаження.

Однак висновки справедливі для конкретних ситуацій, часом варто зупинитися на інших варіантах:

ОСНО: дозволяє пред'явити до повернення ПДВ, якщо об'єкт щойно придбано, та продавець-платник ПДВ. Крім того, на загальній системі за великих поточних витрат податок може бути нульовим.
УСН «доходи – витрати»: є вигідною, якщо краще обійтися без ПДВ, але частка витрат висока (перевищує 60% від надходжень).
ЕНВД: можна заощадити для площ понад 5 кв. м, якщо оренда вище 5400 руб. / кв. м.
ПСП: вигідність залежить від регіону. Так, для Новосибірська за вище розглянутими умовами вартість патенту складе 24 тис. руб., І патент виявиться найбільш вигідним рішенням.