Італія 

Що робити якщо підвищують оренду за квартиру? Докладний огляд можливих способів захисту від підвищення оплати, захист своїх прав в суді. В яких випадках піднімають орендну плату? Чому піднімають оренду

орендодавець підвищує орендну платув односторонньому порядку. Як допомогти орендарю? (Ткаченко Г.)

Дата розміщення статті: 03.09.2015

Орендарі, підписуючи договір оренди, не завжди приділяють належну увагу фразі про те, що "орендодавець може в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати через підвищення курсу долара або зміни ринкової вартості оренди". Але не враховують, що в результаті вартість оренди в кінцевому підсумку може зрости рівно в два рази, а то і більше. Про те, що може зробити орендар, якщо договір оренди вже підписаний і від орендодавця отримано повідомлення про підвищення орендної плати, піде мова в даній статті.

ЩО ПОВИНЕН ЗНАТИ ОРЕНДАР?

1. В пункті 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федераціївід 11 січня 2002 N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" роз'яснено, що "при застосуванні пункту 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації судам необхідно виходити з того, що протягом року має залишатися незмінним умова договору, що передбачає твердий розмір орендної плати або порядок (механізм) її обчислення ".
Якщо ж в договір включено умова, що передбачає можливість зміни розміру орендної плати частіше, ніж раз на рік, таку умову можливо було визнати нікчемним, посилаючись на пункт 3 статті 614 ГК РФ. Наприклад, процитую Визначення ВАС РФ від 21.02.2011 N ВАС-9525/10 у справі N А75-10558 / 2009: Додати
"... згідно з пунктом 3 статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ) розмір орендної плати, якщо інше не передбачено договором, може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна.
Крім цього, відповідно до пункту 11 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 11.01.2002 N 66 "Огляд судової практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" пункт 3 статті 614 ЦК України містить імперативну норму щодо періодичності зміни розміру орендної плати, в зв'язку з чим сторони не можуть змінити або встановити в договорі умову, відмінну від передбаченого цією нормою. Тому умова договору, що передбачає можливість щоквартального зміни розміру орендної плати, є нікчемним в силу статті 168 ЦК України як що не відповідає закону ... "
Однак пізніше Пленум ВАС РФ в Постанові від 17.11.2011 N 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди" вказав в п. 21:
"... в силу пункту 3 статті 614 ГК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (при цьому законом можуть бути встановлені інші мінімальні терміни перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна).
Дана норма є диспозитивної і допускає зміну за угодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати частіше ніж один раз на рік, в тому числі і в разі, коли вказівка ​​на можливість такої зміни в самому договорі оренди відсутній.
Однак якщо відповідно до закону або договору орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати (стаття 310 ЦК України), то за змістом пункту 3 статті 614 ГК РФ така зміна може здійснюватися їм не частіше ніж один раз на рік ... "
Таким чином, орендодавець отримав право в повідомному односторонньому порядку змінювати розмір орендою плати, але раз на рік. Зупинюся на Постанові Арбітражного суду Московського округу від 20.01.2015 N Ф05-15294 / 2014 з справі N А40-54476 / 14:
"... згідно з пунктом 6.1 договору з урахуванням положень договору оренди, укладеного між сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки орендної плати за приміщення не підлягають зміні до 31.12.2011, за винятком випадків, передбачених пунктами 6.5, 6.6 цього договору.
Орендодавець має право змінювати ставки орендної плати, зазначені в цьому договорі, у разі централізованого зміни цін і тарифів на комунальні послуги, базових ставок орендної плати за землю, податків на майно, оборотних податків, пропорційно розміру їх збільшення, але не частіше ніж один раз на рік ( пункт 6.5 договору).
Судами встановлено, що позивач неодноразово заявляв відповідачу про інше збільшенні ставки орендної плати з додатком докладного розрахунку і додаткової угоди, на що останній не погодився, в зв'язку з чим позивачем заявлено справжній позов про внесення змін до умов договору N 20/155 від 23.07.2008 в частині ставок орендної плати.
Суд, дослідивши та оцінивши наявні у справі докази, в тому числі умови договору N 20/155 від 23.07.2008, прийшов до висновку про відсутність підстав для заявленого позивачем зміни ставок орендної плати відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, з урахуванням обставини , що з 01.01.2014 ставка орендної плати збільшено з 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в рік за офісні приміщенняі з 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м в рік за складські приміщення.
... Протиріччя висновків суду зазначеної правової позиції, а також неправильного тлумачення судом норм матеріального права в сьогоденні випадку судова колегія не знаходить ... "
2. Окремо відзначу договори оренди, укладені на термін до року. Судова практика виробила позицію, згідно з якою орендна плата за договором, укладеним на термін менше одного року (як рік), не підлягає зміні. Наприклад, Визначення ВАС РФ від 27.08.2009 N ВАС-10734/09 у справі N А12-15393 / 08-С28:
"... задовольняючи позов, суди обґрунтовано виходили з положення статті 614 ЦК РФ про те, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату).
Відповідно до пункту 3 статті 614 ГК РФ, якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.
Оскільки договір оренди був укладений на термін менше року, то розмір орендної плати не міг бути змінений.
Виходячи з умов договору, суд апеляційної інстанції правомірно змінив рішення суду першої інстанції і стягнув суму боргу виходячи з розміру орендної плати, узгодженої сторонами на момент укладення договору ... "
Наведу також як приклад Постанова ФАС Уральського округу від 21.07.2010 N Ф09-5670 / 10-С6 у справі N А71-14477 / 2009: Додати
"... суспільством" Главриба "(орендар) і суспільством" Айка "(суборендар) підписаний договір суборенди нерухомого майна від 01.04.2009 N 310/2009, згідно з яким товариству" Айка "у тимчасове володіння і користування переданий перший поверх нежитлового приміщенняплощею 381,9 кв. м, розташованого за адресою: Удмуртська Республіка, м Воткинськ, вул. Орджонікідзе, д. 4б, на термін з 01.04.2009 по 31.12.2009 включно для організації торговельної діяльності.
У листі від 08.06.2009 N 162 товариство "Главриба" повідомило суспільству "Айка" про підвищення розміру орендної плати з 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Оскільки заборгованість і пені не були сплачені товариством "Айка" в повному обсязі, товариство "Главриба" звернулося до арбітражного суду з позовом по даній справі.
Дослідивши та оцінивши в сукупності в порядку, встановленому ст. 71 Господарського процесуального кодексу Російської Федерації, наявні в матеріалах справи докази, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що наявність і підстава виникнення заборгованості відповідача перед позивачем підтверджені. При цьому суди вказали, що зміна розміру орендної плати за спірним договором після закінчення двох місяців з дня його укладення суперечить п. 3 ст. 614 Цивільного кодексу Російської Федерації, на підставі чого, з урахуванням внесених товариством "Айка" платежів, справили перерахунок заборгованості товариства "Айка" ... "

1. Навіть якщо між сторонами договору оренди підписано угоду про збільшення орендної плати за договором, укладеним на строк до року або про зміну орендної плати вдруге за рік, то така угода може бути визнано нікчемним. Наприклад, Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 19.11.2009 у справі N А11-2018 / 2009: Додати
"... відповідно до статті 614 Цивільного кодексу Російської Федерації орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (частина 1 зазначеної статті).
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік (частина 3 тієї ж статті).
У зв'язку з тим що цивільним законодавством зміна орендної плати допускається не частіше одного разу на рік, суд правомірно визнав нікчемним (таким, що суперечить чинному законодавству) протокол N 7 узгодження орендної плати за договором від 11.06.2004 N 8, оскільки відповідно до даним протоколом орендна плата збільшувалася вдруге в рік. Тому підвищення орендної плати з 15.11.2008 не відбулося, а у ВАТ "Саратовстройстекло" не виникло права вимоги розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Отже, договір оренди, в редакції додаткової угоди до нього від 12.10.2008 N 5, продовжує діяти до 31.12.2009.
Підстав для скасування оскаржених судових актів за наведеними в касаційній скарзі доводам немає ... "
2. Орендар може посилатися на те, що збільшення орендної плати орендодавцем в односторонньому порядку є зловживанням правом.
Дане твердження підтверджується Постановою Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 (в ред. Від 25.01.2013) "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди", п. 22:
"... якщо під час відсутності державного регулювання орендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що в результаті такого одностороннього зміни вона збільшилася непропорційно зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і істотно їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 ЦК РФ відмовляє у стягненні орендної плати в частині, що перевищує названі середні ринкові ставки ... "
Як наочний приклад - Постанова Арбітражного суду Східно-Сибірського округу від 20.08.2014 у справі N А10-1405 / 2013:
"... як випливає з матеріалів справи, одностороннє підвищення орендної плати позивач обґрунтував даними звіту ТОВ" АРТОКС "" Про оцінку ринкової вартості об'єкта оцінки "від 20.08.2010 N 143 / 42-10 / 2.
Розглядаючи спір і оцінивши названий звіт за правилами статті 71 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд встановив використання недостовірної інформації про характеристики орендованого приміщення та порушення оцінювачем вимог Закону про оціночну діяльність і федеральних стандартів оцінки, в зв'язку з чим не взяв до уваги певну в ньому ринкову вартість об'єкта оцінки - річну орендну плату за 1 кв. м складського приміщення, рівну тисяча вісімсот вісімдесят чотири рублям без ПДВ.
На основі звіту N 617 по оцінці ринкової вартості величини орендної плати нерухомого майна, проведеного оцінювачем ТОВ "Фонд майна Республіки Бурятія" Слугіновой О.Л. за визначенням Арбітражного суду Республіки Бурятія, суд першої інстанції встановив дійсну ринкову вартість права користування на умовах оренди спірним приміщенням.
Результати цієї оцінки не були оскаржені особами, які беруть участь у справі, невідповідності даного звіту вимогам чинного законодавства не виявлено.
Відповідно до пункту 22 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 17.11.2011 N 73 якщо за відсутності державного регулювання орендної плати договір оренди передбачає право орендодавця в односторонньому порядку змінювати її розмір, то у випадках, коли буде доведено, що в результаті такого одностороннього зміни вона збільшилася непропорційно зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і істотно їх перевищила, що свідчить про зловживання орендодавцем своїм правом, суд на підставі пункту 2 статті 10 Цивільного кодексу Російської Федерації відмовляє у стягненні орендної плати в частині, що перевищує названі середні ринкові ставки.
Виходячи з викладеного, встановивши, що в результаті односторонньої зміни річної орендної плати позивачем орендна плата збільшилася непропорційно зміни середніх ринкових ставок, що сплачуються за оренду аналогічного майна в даній місцевості за відповідний період, і істотно їх перевищила, арбітражний суд правильно вирішив суперечку, стягнувши заборгованість в розмірі певної ринкової вартості оренди спірного майна і відмовивши в задоволенні позову ... "
3. Якщо ви тільки збираєтеся підписувати договір оренди і ваш орендодавець наполягає на своєму праві на односторонню зміну орендної плати, то постарайтеся обумовити в договорі межі зміни вартості плати або порядок розрахунку орендної плати при її збільшенні. Наприклад, так: "Розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку, але не більше ніж на ___% від розміру орендної плати, зазначеної в п. ____ цього договору".
В іншому випадку орендодавець має право підвищити орендну плату на будь-яку суму.
Постанова ФАС Північно-Західного округувід 28.01.2010 у справі N А05-7679 / 2009: Додати
"... з пункту 3.1 договору випливає, що розмір орендної плати може бути збільшений орендодавцем в односторонньому порядку в разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, На якій розташована будівля, пропорційно площі орендованих приміщень, а також збільшення тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати, в тому числі за водопостачання, каналізацію, теплопостачання і електропостачання.
Судами встановлено та відповідачем не заперечується, що тарифи на водопостачання і водовідведення, за теплову енергію, електроенергію були підвищені в порівнянні з 2008 роком, у зв'язку з чим відповідно, зросли й витрати орендодавця по оплаті комунальних і експлуатаційних послуг.
Довід відповідача про те, що збільшення орендної плати не відповідає умовам договору, оскільки вироблено в довільному розмірі і не пропорційно збільшився витрат, правомірно було відхилено судами на тій підставі, що, передбачивши в пункті 3.1 договору можливість одностороннього підвищення розміру орендної плати, сторони не поставили подібне підвищення в пропорційну залежність від понесених витрат позивача на оплату комунальних послуг, а також не передбачили порядок і не встановили розрахунок, що застосовуються в разі одностороннього підвищення орендної плати.
Встановивши пунктом 3.1 договору ціну договору в конкретній грошовій сумі, сторони передбачили також право орендаря в односторонньому порядку збільшити розмір орендної плати у разі збільшення тарифів за користування земельною ділянкою, тарифів на комунально-експлуатаційні та інші витрати.
Таким чином, зміна орендної плати в результаті її коригування з урахуванням збільшення діючих тарифів не суперечить названій правовій нормі і умовами договору ... "

Підіб'ємо підсумок вищесказаного:

1. Після отримання повідомлення орендодавця про підвищення орендної плати все спілкування з ним повинно відбуватися в письмовому вигляді з відмітками про отримання документів (листів, повідомлень, угод) уповноваженою особою з проставленням дати вручення або рекомендованим листом з повідомленням про вручення та описом вкладень. Це може знадобитися як документальне підтвердження ваших слів у суді.
2. Подивіться, на який термін укладений ваш договір оренди: якщо на термін менший або рівний році, то умова договору про орендну плату протягом року має залишатися незмінним. Спираючись на інформацію, наведену в даній статті, направте орендодавцю мотивовану відповідь на повідомлення про збільшення орендної плати.
3. Визначте, чи не відноситься ваша ситуація до описаних в статті.
3.1. Якщо ви підписали угоду, яка суперечить чинним цивільним законодавством, то звертайтеся до суду для визнання його недійсним.
3.2. Якщо ви бачите, що орендна плата збільшилася явно невідповідно ринковими розцінками, зверніться до оцінювача для встановлення дійсної ринкової вартості права користування на умовах оренди майном.
Після цього повідомте в письмовому вигляді орендодавцю свою позицію і додайте копію звіту оцінювача.
Якщо орендодавець не йде вам назустріч, то ви можете звернутися до суду з вимогою про визнання повідомлення про збільшення орендної плати недійсним і не підлягає застосуванню. Наприклад, Постанова ФАС Північно-Західного округу від 22.10.2013 у справі N А05-8698 / 2012.

Кожен квартиронаймач ризикує опинитися в ситуації, коли господар житла підвищує оплату за проживання. Не завжди зрозуміло, як правильно діяти в подібній випадку і як вести себе орендарю. У представленій статті ми детально розповімо, що потрібно робити квартиронаймачу в даній ситуації і як уникнути виселення.

○ Підвищують орендну плату, квартира знімається без договору.

Якщо при заселенні в знімну квартируні складено письмовий договір, це дає певну свободу кожній стороні угоди. Так, орендодавець має право не тільки підвищувати орендну плату, але і змінювати терміни її внесення. При виникненні суперечок в подібній ситуації, можливо лише досягнення згоди шляхом переговорів, тому що господар квартири може виселити при відмові.

○ Підвищують орендну плату, квартира знімається за договором.

✔ Підвищення оплати в односторонньому порядку.

Якщо можливість підвищення не прописана в договорі, господар не може підвищити її без згоди орендодавця.

  • «Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Законом можуть бути передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна (п. 3 ст. 614 ЦК України) ».

Однак слід враховувати, що в даному випадку також є обмеження для орендодавця. Так, якщо в договорі прописано, що оплата проводиться в твердій валюті, господар не може встановлювати порядок оплати на основі інших умов.

При цьому квартиронаймач має право відмовитися від подібного збільшення і це не буде підставою для розірвання угоди.

✔ Як орендодавець може підвищити оплату?

Законним способом і при наявності укладеного договору, господар може підвищити плату за проживання одним із таких способів:

  1. Отримати згоду квартиронаймача і оформити досягнуту домовленість в письмовому вигляді. Особливість даного способу полягає в необхідності отримання згоди, без якого неможливо оформити документ, який регулює зміни в оплаті.
  2. Передбачити в угоді при його укладанні можливість підвищення з певної дати в односторонньому порядку. В даному випадку згода квартиронаймача не потрібно, однак необхідно вислати йому повідомлення про заплановані зміни в оплаті. При цьому в повідомленні потрібно прописати, по закінченню якого терміну розмір оплати буде вважатися зміненим. Якщо пропустити цей пункт, розмір буде вважатися зміненим з моменту отримання повідомлення.
  3. Включити в угоду пункт про автоматичне підвищення плати по закінченню одного календарного року оренди. Тут повідомляти квартиронаймача не потрібно, однак умова слід сформулювати максимально чітко.

Якщо орендар не згоден з таким підвищенням, він може оскаржити його, звернувшись з позовом до суду. Підставою для виселення відмови від підвищення бути не може.

○ Як захиститися від підвищення оплати.

Щоб уникнути підвищення орендної плати, квартиронаймачу необхідно уважно ознайомитися з усіма пунктами договору при його підписанні. Також важливо обговорити всі спірні моменти, які можуть викликати конфлікти в майбутньому.

Але слід враховувати, що якщо в договорі не позначена можливість зміни розміру орендної плати, орендодавець не має права її збільшити без згоди орендаря. Якщо господар все ж наполягає, то в цьому випадку захистити свої права можна позовом про визнання змін про оплату в угоді недійсними. При цьому необхідно докласти оспорювання звіту про ринкову вартість, який підготовлений орендодавцем.

Однак слід бути готовим до того, що при визнанні дійсності наступили змін до ринкової вартості вимога про підвищення оплати буде задоволено.

○ Орендодавець виселяє за відмову від підвищення оплати.

Господар квартири може зробити це самовільно тільки при відсутності договору найму. При наявності укладеної угоди, розірвати його достроково може тільки наймач. Господарю необхідно для цього звертатися до судових органів. Тому відмова платити більшу суму не може вважатися підставою для розірвання договору і виселення з квартири без відповідного судового рішення.

Звернутися до суду може і наймач, на підставі недотримання господарем передбачених угодою зобов'язань.

Таким чином, слід проявляти максимальну пильність і обережність при укладенні договору оренди. При цьому особливо важливо враховувати можливість господаря збільшити плату за проживання.

Не секрет, що для багатьох підприємців-початківців орендна плата стає одним з найбільш значних витрат. Будь то офіс, склад, торгове або виробниче приміщення. Щоб збільшити ефективність роботи власного підприємства, має сенс спробувати знизити вартість орендної плати. Зробити це без особливих знань практично неможливо, тому нижче представлені поради, які допоможуть досягти успіху напевно.

До речі, ми писали вже статті про те, і. А тепер перейдемо до зниження орендної плати.

  1. Укласти взаємовигідний договір

Не обов'язково предметом договору може бути тільки оренда. Вигода для орендодавця може полягати в нематеріальних благах. Наприклад, якщо він є господарем великого готелю і здає в оренду приміщення на її території під фітнес-центр, то платою може стати прийом гостей. При цьому ні гість, ні господар готелю орендарю нічого буде не повинен. Багато запитають, чому ж це вигідно орендодавцю? Все просто. Він пропонує своїм клієнтам додатковий сервіс, не витрачаючи на це практично ніяких коштів.

  1. Звернути увагу на промислові і простоюють площі

Сенс тут в тому, щоб отримати гарне приміщення за низькою ціною. Не факт, що там прибуток буде високою, але ж і оренда істотно менше. Як можна поступити в такому випадку? Запропонувати господареві площ, взяти частину його витрат на себе. Тут маються на увазі кошти на сплату рахунків за світло, воду, електрику. Додатково можна провести ремонт за власний рахунок. Таким чином, і орендодавець отримає додатковий прибуток, і орендар безсумнівну вигоду.

  1. Альтернатива - двигун переговорів

Щоб спровокувати орендодавця на зниження вартості оренди, діяти потрібно не переконанням, а діями. У хід можуть піти знання про середню вартість на ринку. Ще одним відмінним варіантом стане наявність альтернативних приміщень. Потрібно дати орендодавцю зрозуміти, що у потенційного орендаря є й інші офіси на прикметі. Але дуже важливо впливати на господаря помешкання дуже тонко. Шантаж в таких справах не допоможе. Наявність альтернативи і для орендаря буде відмінним способом знайти найбільш вигідне приміщення.

  1. Дізнатися про бажання орендодавця

Вартість оренди - не єдиний фактор, який є важливим для власника приміщення. Щоб вступати з ним в переговори про ціну, варто дізнатися про те, що для нього дійсно важливо. Варіантів тут безліч. Ось найбільш популярні:

  • своєчасність здійснення платежів;
  • тривалість оренди;
  • можливість оплатити оренду за кілька місяців вперед;
  • проведення ремонту за рахунок орендаря;
  • використання власних меблів і техніки.

Багато хто вважає ці фактори незначними, на ділі ж виявляється, що виконання хоча б кількох вимог зі списку дозволить істотно знизити ціну (іноді кінцева вартість може знизитися навіть на 40%).

  1. Не платіть за приміщення, стежте за приміщенням!

Для багатьох ця думка здається абсурдною. Насправді ж вона може дійсно працювати. Тільки для пошуку відповідного варіанту може піти трохи більше часу. Прикладів більш ніж достатньо. Іноді підприємці їдуть на якийсь час в іншу країну або місто, а торгові площі залишаються незадіяними. При цьому плата за світло, податок на майно, сигналізація та інше - все це лягає на плечі власника. Для багатьох з них куди вигідніше в такому випадку перекласти свої зобов'язання на іншу людину. Часу шукати тих, хто за це ще й платив би, часто немає. У такі моменти і з'являються заповзятливі орендарі, які отримують відмінне приміщення. Іноді за це їм ще й доплачують.

  1. Робота з потрібними людьми

Якщо людина вміє вибудовувати ділові відносини правильно, то він з легкістю зможе домовитися про надання йому послуги. При цьому вона буде вигідна обом сторонам одночасно. Це здається неможливим? Ось лише один приклад такої взаємодії. Великий холдинг потребує власної веб-студії. Для неї виділяють приміщення. При цьому виконувати роботу всередині компанії потрібно не так вже й часто. Такий варіант взаємодії - відмінна альтернатива для орендаря і орендодавця.

  1. проявляємо жорсткість

Якщо ніякі способи і вмовляння не діють, можна перейти до більш агресивної тактики. В даному випадку маються на увазі причіпки щодо приміщення і його стану. Таку стратегію найкраще використовувати на перших етапах. У хід можуть піти абсолютно різні дрібниці. Ось кілька прикладів:

  • відсутність інтернету;
  • вихід вікон не на ту сторону;
  • відсутність стоянки або паркування поблизу;
  • поганий стан приміщення (необхідність робити ремонт).

Але тут дуже важливо враховувати психологічний фактор. Не можна перегинати. Варто стежити за реакцією орендодавця. Не можна забувати, що після укладення договору з ним ще потрібно буде працювати.

  1. Особливості бізнесу як фактор зниження орендної вартості

Розмовляючи з орендодавцем, можна вдатися до використання додаткових аргументів:

  • низька рентабельність

Якщо у відкривається магазину буде низький рівень націнки, то прибуток сама по собі не буде великою. Для орендодавця це може бути вагомим аргументом при прийнятті рішення.

  • Криза нікого не щадить

Не зайвим буде згадати про кризову ситуацію в країні. Варто запастися аргументами, надати реальні цифри по падінню вартості рубля по відношенню до іноземних валют. Імпортні товари в Росії стали істотно дорожче. Як наслідок, на них знизився попит, що зменшує можливості підприємця отримати високий прибуток.

  • Говорити значить робити

Якщо підприємець говорить про якнайшвидше розірвання договору, то він повинен наочно продемонструвати свою готовність. Наявність відповідного листа стане чудовою мотивацією для орендодавця переглянути свої вимоги.

Багато хто ставиться до «безіменним» радам з великою недовірою, вважаючи їх лише теоретичною частиною питання. Саме тому далі представлено кілька думок людей, які знайомі з практичною стороною орендних відносин.

Сергій Абдульманов, Дмитро Кибкало і Дмитро Борисов

Засновники та директори компанії «Мосігра», автори книги. Відкрили безліч торгових точок і як ніхто інші знають, як торгуватися з орендодавцями. У своїй книзі вони розповіли про це і їх рекомендації напишемо нижче.

Торг завжди доречний! Це один з основних принципів будь-якого бізнесу. «Якщо ви не торгуєтесь - відірвіть собі руки! Фігурально. » За попит же грошей не беруть. Якщо всім і завжди платити стільки, скільки вони просять, то собі зовсім нічого не залишиться. Практично будь-яка пропозиція має на увазі, що людина готова хоч трохи але поступитися в ціні.

1. Для прикладу розглянемо приміщення за 500 т.р. у місяць. Але ми розуміємо, що більше 250 т.р. ми за нього не можемо заплатити. Тому ми даємо відповідь на пропозицію: «Хлопці, давайте ми дамо вам 250 т.р. і заїжджаємо вже завтра? » А тим і це в радість, тому що добре мати орендаря, який хоч щось платить саме зараз, ніж взагалі нікого. Правда, вони можуть сказати: «Домовилися! Але якщо знаходимо орендаря дорожче, то ви з'їжджаєте ». Пробувати все одно варто, тому що приміщення так роками може стояти і ніхто не зніме.

2. Торги раніше! Щороку, а то й частіше, орендар намагається підняти орендну плату хоча б на 10%. Завжди так! Ми цю закономірність просікли і за пару тижнів раніше ми надсилаємо прохання знизити оренду. У підсумку в гіршому випадку ціна залишається тією ж, в кращому - ціну знижують.

Олексій Баранов

Генеральний директор компанії «Роздрібні відносини», має величезний досвід роботи в роздрібному бізнесі, а саме в модній індустрії. Ось, що думає він про зниження орендних платежів.

Щоб спілкування з орендодавцем було ефективним, важливо розуміти, яким чином здійснюється ціноутворення в торгових центрах. Всі вони встановлюють свою норму прибутку, яка допомагає спрогнозувати термін окупності об'єкта. Це може бути і 5, і 7, і 10 років.

При складанні власного бізнес-плану магазини звертають увагу на такі фактори:

  • привабливість місця розташування;
  • розмір інвестицій та умови, на яких вони були залучені в проект;
  • сприятливість інфраструктури району;
  • рівень пішохідної прохідності.

Чим більше позитивних факторів, тим швидше окупиться проект за рахунок більш високих орендних ставок.

Будь-девелопер має коридор вартості орендної плати, за який виходити йому буде нерентабельно. Починаючи переговори, власники торгових центрів, як правило, називають саму високу ціну. Знизити її роздрібним торговцям нелегко. І все ж, зробити це можливо. Потрібно слідувати таким планом:

  1. Для початку потрібно вивчити сфери роботи вже наявних орендарів. Важливо, щоб магазин гармонійно вписувався в їх список.
  2. Вибрати потрібно такий торговий центр, В якому орендаря захочуть бачити. В кінцевому підсумку це дозволить істотно знизити орендну вартість. В іншому випадку зробити це буде практично неможливо.

Відразу ж назріває питання, а як стати привабливим для орендодавця? Необхідно впливати на нього за допомогою таких методів:

  • Важливо переконати орендодавця, що підприємець надає якісну послугу або продукт. Для наочності варто провести детальну презентацію, надати зразки товару, розповісти про свої особливості, віднесення до конкретного соціальному сегменту, висловити свою позицію.
  • Складання бізнес-плану. При цьому він повинен бути зроблений під конкретний торговий центр. Зробити це не так складно. Спочатку потрібно скласти спільний бізнес-план, включивши в нього доходи і витрати. А вже потім скорегувати отримані дані відповідно до орендними ставками. При цьому можна робити відразу кілька бізнес-планів з урахуванням різних розмірів орендної вартості.
  • Запропонувати встановити розмір оренди в якості відсотка від обороту магазина. Добре складений бізнес-план допоможе спрогнозувати дохід і переконати орендодавця в ефективності такого рішення. При цьому розмір зазвичай встановлюється від 18% до 30%. При цьому верхній показник досить великий, працювати з ним важко. Це допоможе уникнути індексації вартості оренди, адже саме цей метод збільшення ціни використовується при фіксованому розмірі оренди.
  • Довести, що розмір орендної плати занадто великий. Робити це потрібно, оперуючи фактами і цифрами. Це вселить набагато більше довіри до орендаря.

Є ще один важливий момент. Він відноситься до ситуації, коли орендар хоче знизити орендую ставку, вже маючи договір оренди на руках. У таких випадках необхідно повідомити власнику приміщення про свої наміри і бажання заздалегідь. При цьому дуже важливо оперувати живими цифрами роботи свого магазину. В такому випадку можна апелювати:

  • розміром трафіку торгового центру;
  • середнім чеком;
  • кількістю відвідувачів;
  • співвідношенням вартості оренди і прибутковості.

Дуже важливо довести, що при встановленій орендною ставкою магазині не може отримувати чистий прибуток. Так можна переконати орендодавця змінити фіксовану суму на відсоток від усього обороту, що буде для підприємця більш вигідним і гнучким рішенням.

Ольга Штода

Директор з розвитку і маркетингу в компанії BlackStone Keeping Company. Її експертна думка тому, як уникнути маніпулювання з боку орендаря сумлінним орендодавцям.

Не завжди орендарі чесні з орендодавцями. Природно, існують об'єктивні причини, внаслідок яких цілком закономірним є зниження орендної плати. Але є й інша сторона медалі. Деякі не дуже сумлінні підприємці намагаються тиснути на жалість, тим самим бажаючи знизити орендну ставку. Вони починають говорити, що у них все погано.

Щоб уникнути подібних випадків можна:

  1. Забезпечити великий лист очікування.
  2. Підвищувати лояльність у орендарів. Зробити це можна, налагодивши не тільки партнерські, але ще і довірчі дружні відносини. У таких випадках робота в неформальній обстановці буде відмінним способом зміцнити взаємодію. Саме такі довгострокові заходи дають максимальний ефект від співпраці. Людина, лояльно налаштований до орендодавця, не стане придумувати фіктивні причини, які повинні допомогти йому знизити орендну плату. Чи не буде він маніпулювати своїм партнером. Лояльно налаштований орендар - це надійний партнер, який не раз доведе, що дружба сприяє зміцненню довірчих і взаємовигідних відносин.

Що щодо орендних відносин говорить закон

Якщо говорити про закон, тут потрібно обговорити відразу кілька важливих питань. По перше, про порядок зміни розміру орендної плати та правомірності здійснюваних дій. Посилаючись на закон, можна стверджувати наступне:

  • згідно пункту 1 статті 614 Цивільного кодексу РФ , Умови, порядок та строки внесення плати за оренду повинні бути вказані в договорі.
  • Якщо про внесення змін до договору в угоді нічого не сказано, то розмір орендної ставки може бути змінений на підставі згоди обох сторін не більше 1 рази за рік. цей факт встановлений пунктом 3 статті 614 Цивільного кодексу РФ .
  • Мінімальні строки можуть бути дещо іншими для окремих різновидів оренди і майна.
  • Можна змінити вартість оренди частіше 1 разу на рік, якщо на це згодні обидві сторони. При цьому наявність такого пункту в договорі необов'язково. підставою буде постанову Пленуму ВАС РФ №73 від 17.11.2011 року .
  • Якщо ж сам орендодавець може змінювати орендну вартість на підставі закону або договору, то робити це частіше 1 разу на рік він не має права.

Існує ряд ситуацій, в яких орендар може ініціювати зменшення орендної ставки в односторонньому порядку. Здійснити подібні дії буде правомірно в наступних випадках:

  1. Якщо стан майна значно погіршився не з вини орендаря і з огляду на факторів, за які він не відповідає. це передбачено пунктом 4 статті 614 Цивільного кодексу РФ . Сюди можуть відноситися дії самого власника майна, третіх осіб або обставини, що не залежать від інших. Це різні пожежі, повені та інші ситуації.
  2. Якщо орендар виявив серйозні недоліки приміщення, відповідальність за які несе власник майна. Цей факт встановлений в пункті 1 статті 612 Цивільного кодексу РФ .
  3. Якщо в період оренди приміщення з'ясувалося, що є треті особи, які можуть претендувати на орендоване майно.
  4. Якщо орендодавець не виконав або серйозно порушив свої зобов'язання щодо проведення капітального ремонту в приміщенні. Це закріплено в пункті 1 статті 616 Цивільного кодексу РФ .

По-друге, поняття орендних канікул.

Ось як справи йдуть з ними:

Якщо говорити з практичної точки зору, то під орендними канікулами розуміється період часу, коли орендар платить за оренду істотно менше, ніж в інші періоди. Іноді він звільняється від сплати повністю.

При цьому орендодавець отримує приміщення в користування, але фактично працювати на території його працювати протягом певного періоду не може. Причинами можуть бути:

  • проведення ремонтних робіт;
  • облаштування приміщень;
  • безпосередній переїзд.

За актом прийому-передачі приміщення передається орендодавцю, але оплату в цей період він не здійснює або робить це в істотно меншому розмірі.

Нерідко орендними канікулами називають період, коли орендна ставка зменшується на суму витрат, понесених орендарем для здійснення ремонту в приміщенні. Фактично називати це орендними канікулами не зовсім правильно. Йдеться про внесення орендних платежів за частину періоду у вигляді витрат на поліпшення стану орендного приміщення. цей факт встановлений підпунктом 5 пункту 2 статті 614 Цивільного кодексу РФ .

Тривалість орендних канікул в більшості випадків варіюється від 1 місяця до півроку. У ряді випадків тривалість може бути зменшена або збільшена.

Орендні канікули - це одна з умов договору оренди. Користування в цей період майном не є ознакою безоплатного користування за договором позички, згідно статті 689 Цивільного кодексу РФ . У подібних випадках між сторонами не укладаються якісь інші відносини, якщо додатково не укладається договір позики. Під весь інший термін користування приміщенням орендар повинен вносити суми, встановлені договором оренди, поки майно буде придатним для використання.

Пишемо лист орендодавцю

Факти, якими можна оперувати при складанні листа орендодавцю

Складаючи лист про зниження орендної плати, потрібно навести аргументи на свою користь. Тут можна оперувати такими обставинами:

  • Відбулося істотне зниження орендних ставок на всій території регіону (причиною тому може стати зміни законодавчих актів, кризова ситуація та інше).
  • З'явилися серйозні проблеми (з опалювальною системою, водо- чи електропостачанням, вентиляцією), для усунення яких потрібні додаткові кошти.
  • Орендодавець не зробив капітальний ремонт приміщення, але ж це є його обов'язок, згідно зі статтею 616 Цивільного кодексу РФ.

Можна повідомити і про труднощі самого орендаря (зниження прибутку, сезонні коливання або будь-які інші тимчасові труднощі). Вони відносяться до об'єктивних обставин.

Перед тим як скласти лист орендодавцю, варто оцінити ситуацію на підприємстві, виявити труднощі і документально їх підтвердити в листі.

Приклади листів орендодавцю про зниження оренди

зразок №1

Шановний Афанасій Петрович,

З огляду на кризову ситуацію в країні, ми зіткнулися з труднощами матеріального плану. Тому у нас на даний моментнемає можливості оплачувати оренду в повному обсязі. Просимо Вас розглянути можливість зниження орендної ставки на час.

З повагою,

Герасим Олексійович

зразок №2

Шановний Афанасій Петрович,

ТОВ «Слов'янка» протягом багатьох років співпраці з Вами завжди виконувала свої зобов'язання за Договором оренди в строк. Нестабільна економічна ситуація в країні негативно відбилася на матеріальному стані нашої компанії. Ми просимо Вас знизити орендну ставку.

Сподіваємося, що ви ввійдете в наше становище і підете на поступки. Ми ж даємо зобов'язання виплачувати орендну плату в строк.

З повагою,

Герасим Олексійович

зразок №3

Шановний Афанасій Петрович,

Через важку ситуацію в країні і різкого зниження купівельної спроможності, ми просимо Вас знизити орендну ставку на 8%.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наша організація ніколи не затримувала виплати і вносила кошти в термін. Якщо Ви ввійдете в наше становище і погодьтеся знизити розмір орендної плати, ми гарантуємо, що всі зобов'язання виконуватимемо своєчасно, не дивлячись на важку кризову ситуацію.

З повагою,

Герасим Олексійович

зразок №4

Шановний Афанасій Петрович,

Хочемо звернути Вашу увагу на те, що через кризову ситуацію в країні, виконувати пункт №6 Договору №814 нам нерентабельно. Просимо Вас змінити розмір орендної плати.

Сподіваємося на Ваше розуміння і чекаємо пропозицій щодо розміру орендної ставки.

З повагою,

Герасим Олексійович

висновок

Ось такі способи знизити орендну плату нам пропонують підприємці. Як бачите, торгуватися можна і навіть потрібно. Таким чином ви заощадите гроші, які явно знайдуть своє застосування в вашому бізнесі. Якщо залишилися питання, то пишіть їх в коментарях.

Орендні відносини, з давніх часів найпоширеніші, вимагають уваги і точності при укладенні договору. Складнощі, спірні ситуації найчастіше виникають, оскільки порядок підвищення орендної плати не досить ретельно обговорений. Право зміни орендної плати належить орендодавцю відповідно до пункту. При цьому обов'язковою умовою є:

  • Угода сторін (найчастіше стосується строків зміни договору),
  • умови зміни порядку (одностороннє рішення орендодавця про зміну суми оренди може передбачати письмове повідомлення),
  • терміни не більше одного разу на рік, якщо немає інших умов.

В умовах необхідності підвищення орендної плати, наприклад, різкий стрибок інфляції, орендодавець починає процес зміни договірних вимог. Односторонній порядок цієї зміни цілком можливий. Відсутність пункту про обов'язкове повідомлення орендаря призводить до непорозумінь, які можна вирішити відповідно до п. 1 ст, де вказано, що форма договору оренди та угоди повинні відповідати і пройти порядок реєстрації в органах місцевого самоврядування. Підвищення орендної плати передбачає наступне:

  • письмове повідомлення орендаря не пізніше ніж за місяць до встановленого терміну зміни оренди; відправляється як замовне або передається особисто в руки під підпис;
  • складання додаткової угоди, в якому обов'язково вказуються пункти договору, що втратили силу, детально вносяться зміни;
  • навіть, в разі відсутності в договорі пунктів, що передбачають зміну орендної плати, відповідно до законодавства орендодавець може в односторонньому порядку її підвищити.

З боку орендаря обґрунтування підвищення орендної плати може бути закріплено в самому договорі. Вказавши, що орендна плата в разі інфляції може бути змінена, не завжди можна її збільшити. Уточнення виду: підлягає зміні, гарантує зміна в обов'язковому порядку (постанова Президії ВАС РФ від 13.04.10 № 1074/10).

Підставою зміни твердої суми орендної плати можуть бути лише об'єктивні обставини. До причин підвищення орендної плати відносять: зміна оціночної вартості об'єкта оренди в зв'язку зі зміною законодавства, зростання ринкової вартості, визначений оцінювачем, варіювання індексу інфляції.

У світі ринкових відносин, коли продавець бажає продати подорожче, а покупець - купити дешевше, спірних питань можна уникнути виключно аргументованим, юридично і економічно точно складеним договором. Терміни договору зазвичай не перевищує 11 місяців.

Можливо, юридична консультація досвідченого фахівця зі зміни типового договору вбереже обидві сторони від вирішення спорів в суді.