Як виграти тендер на муніципальне приміщення під дитячий центр Як правильно орендувати у міста приміщення Тендер на оренду будівлі для суду

Артем Теміров, співзасновник кооперативу «Чорний»

— Наразі ми існуємо у форматі кавового кута у книгарні «Ціолківський», і всі ми маємо до 1 грудня з'їхати, бо будівлю закривають на реконструкцію. Ми вирішили шукати приміщення для повноцінної кав'ярні з посадковими місцями. Так ось через три тижні пошуків ми зрозуміли, що на ринку величезна кількість приміщень здається в суборенду від міста. Тобто самі приміщення належать місту, хтось знімає їх за копійки, а потім за ринковою ціною здає в суборенду.

І не зупиняючи свої пошуки через звичайні канали (ЦІАН, ріелторські агенції), ми вирішили з'ясувати, як можна у міста винайняти приміщення. Стало ясно, що звичайною практикою є аукціони. Щомісяця проходять аукціони, у них можна взяти участь. Але ми зрозуміли, що у нас не так багато шансів у цих аукціонах перемогти, тому що ми надто молодий проект (нам лише шість місяців) плюс у нас не так багато грошей, щоб тягатися за право оренди хороших приміщень із компаніями, які на ринку існують вже давно.

Але ми також з'ясували, що можна зняти приміщення біля міста без участі у торгах. Однак відповіді на запитання, як це зробити, ми так і не знайшли. Ми тільки зрозуміли, що це можливо лише для підприємців, діяльність яких входить до списку пріоритетних видів діяльності, і ми під ці критерії підходимо, оскільки один із пріоритетних видів діяльності — молодіжне підприємництво.

Ми зателефонували до департаменту майна, щоб докладніше дізнатися про це. Нас кілька разів перекидали з чиновника на чиновника, зрештою, ми подали офіційне письмове звернення до департаменту. Нам видали лист, де вказано номер звернення, а також зазначено, що відповідь буде надано протягом 30 днів.

Оскільки ми не дуже довіряємо чиновникам і всій бюрократичній машині, ми побоялися, що це може зайняти вічність або що прийде відписка, а не повноцінна відповідь, і тому вирішили підкріпити всю цю справу хоча б якимось медійним освітленням. Написали пост у соцмережах.

У Facebook було безліч перепостів, і департамент майна залишив під нашим постом коментар, що ми отримаємо відповідь «не пізніше за встановлений термін; і цілком точно, кількість репостів вашого листа не впливає на якість роботи департаменту та регламентовані терміни відповіді».

Також чиновники попросили нас повідомити їх про результат. Тож тепер ми раз на тиждень дзвонимо до департаменту майна та запитуємо про долю нашого звернення. Як тільки відповідь прийде, ми обов'язково викладемо її у соцмережах.

Костянтин Поздняков,заступника гендиректора ГБУ «Малий бізнес Москви»

— Представники малого та середнього бізнесу Москви мають право пільгового викупу приміщення площею до 1 тис. кв. м. Вони можуть скористатися цією можливістю, якщо орендували майданчик протягом не менше двох років і якщо немає заборгованості з орендної плати та неустойок на день подання заяви. При цьому є можливість платити на виплат протягом трьох років.

Для всіх суб'єктів малого підприємництва, які орендують приміщення у міста площею до 300 кв. м (і договір оренди укладено без проведення торгів), на 2014 рік встановлено мінімальну ставку 3500 руб. за 1 кв. м на рік.

Якщо ви мале підприємство, орендуєте приміщення понад 300 кв. м та здійснюєте діяльність у сферах охорони здоров'я, освіти, торгівлі у соціальних магазинах, соціального харчування, побутового обслуговування, фізкультури, спорту, культури, виробництва та ремісництва, ви можете отримати підтримку. Для цього вам необхідно в строк до 1 грудня 2013 року направити до комісії заяву про застосування мінімальної ставки орендної платина 2014 рік.

Також це стосується малого бізнесу, який використовує працю інвалідів. Умова – середня чисельність інвалідів має становити не менше 50%, а їхня частка у фонді оплати праці – не менше 25%. При цьому заявник в установленому порядку повинен бути включений до Реєстру суб'єктів малого підприємництва, повинен використовувати об'єкт за цільовим призначенням і не повинен мати заборгованості.

Якщо у вас виникли складнощі, ви можете проконсультуватися зі спеціалістами ГБУ «Малий бізнес Москви», контакти на сайті www.mbm.ru

Приміщення та будівлі, що перебувають у власності міста Москви, передаються в оренду за підсумками аукціону. Підприємцю необхідно:

1. Вибрати приміщення зі списку об'єктів, виставлених на торги, на офіційному сайті департаменту міського майна – www.dgi.mos.ru (власника об'єктів) або на сайті тендерного комітету – tender.mos.ru (організатора торгів).

2. Своєчасно подати заявку на участь в аукціоні (тендерний комітет).

3. Сплатити завдаток (сума вказана в аукціонній документації).

4. Взяти участь у торгах.

5. Підприємці можуть провести огляд будь-якого приміщення/будівлі, виставленої на торги. Для цього необхідно подати до тендерного комітету заявку на огляд об'єкту.

Кожен індивідуальний підприємець малого (середнього) бізнесу має можливість укласти договірну угоду з муніципальним органом РФ на оренду приміщення. Здача державного майна, держмайна в оренду відрізняється деякими особливостями. Під час укладання такого орендного договору діє низка обмежень.

Укладання угоди може здійснюватися відповідно до ФЗ () двома способами:

за підсумками торгів на право оформлення орендного договору муніципальних коштів;
без організації торгів.

Які види майна, здавання якого в оренду не допускається держустановою або обмежується, особливості процедури укладання орендної договірної угоди муніципального майна (держмайна) роз'яснені повідомленням ФАС №ЦА/16309/14.

В цій статті

Правила, винятки

Правила оформлення договірних угод на оренду держмайна встановлені ФЗ №135 (стаття №17/1). Згідно з цим положенням автономні державні організації, держустанови мають право надавати в оренду нерухомість, яка за ними значиться як оперативне управління, лише за підсумками аукціонів на право підписання орендних угод даного типу. При цьому ФЗ №135 (стаття №17/1) передбачено винятки, які одночасно поширюються на АУ.

Без аукціонів муніципальним організаціям можна надавати в оренду нерухомість у таких ситуаціях:

угода укладається на період менше ніж 30 днів календаря протягом 6 крайніх місяців календаря;
на підписання орендної угоди претендує інша муніципальна організація, держустанова, некомерційна структура (також орієнтована соціально), медустанова, структура, що займається діяльністю у сфері освіти;
нерухомість, що передається, підлягає оподаткуванню, вважається частиною площі, що становить менше 20 м 2 , та правами 10 відсотків площі цієї будівлі (приміщення) має особа, яка передає відповідні нерухомі кошти;
договірна угода підписується з особою, яка єдино подала заявку на конкурсну участь, на торги (при цьому, якщо ця особа відповідає встановленим нормам), яка є єдиним учасником аукціону.

Обов'язок підписання орендної договірної угоди перед автономною держорганізацією виникає лише у крайньому з наведених випадків (угода з єдиним учасником організованих торгів, конкурсу). В інших ситуаціях, коли здавання майна в оренду надається без аукціонів, правовласник не зобов'язаний підписувати договірну угоду, претендент не має права висувати вимоги на такі площі.

Організація аукціону на оренду нерухомості допускається щодо претендентів-пільговиків. Якщо таких суб'єктів на один нерухомий держоб'єкт більше ніж один, тоді автономна держустанова має право відмовити в оренді нерухомості на пільгових підставах та організовує торги між ними. Це на думку антимонопольної організації не є порушенням інтересів заявників цієї категорії.

Але обережність при вирішенні організації аукціонів на оренду майнових цінностей АУ, закріплених за ними як оперативне управління, необхідно виявляти як власникам даного майна. Погоджуючись на оренду житла, певній площі організації, засновник зобов'язаний керуватися вимогами ФЗ №135/2 .

Підписання договірних угод на оренду держмайна без організації аукціонів

Законом передбачено кілька винятків, коли автономна держустанова має право надавати в оренду площу без аукціонів.

Орендар - освітній, медичний заклад

Які безпосередньо маються на увазі освітні, медичні організації (бюджетні установи), зазначено у роз'ясненнях ФАС (глава 5-6). У цій ситуації слід керуватися положеннями законодавства галузевої діяльності.

Відповідно до ФЗ (стаття №2/11) до медустанов відносяться юрособи незалежно від використовуваної організаційно-правової форми, підприємництво яких пов'язане насамперед із областю медицини, за наявності відповідної ліцензії. Також медичними організаціями вважаються індивідуальні підприємці (ІП), діяльність яких пов'язана із медициною.

Короткострокова орендна угода на нерухомість, підписана не внаслідок аукціонів, на новий період не продовжується без організації торгів. У разі діє встановлена норма, яка обмежує період дії цієї угоди на оренду приміщення.

Освітні (бюджетні) установи - структури, основна діяльність яких пов'язана зі сферою освіти, а також установи, які безпосередньо займаються навчанням. До таких організацій згідно з ФЗ №273 () додатково належать ІП, які займаються освітньою діяльністю.

Підсумок: орендувати площу нерухомого об'єкта автономної муніципальної організації (держустанови) без участі в аукціонах мають можливість юридичних осіб, індивідуальних підприємців, основна діяльність яких пов'язана зі сферою освіти або медицини, але за наявності відповідних ліцензій.

Оренда на короткостроковий період

Відповідно до ФЗ №135 (стаття №17.1/11/1) муніципальним організаціям, держустановам дозволяється надавати у найм нерухомі об'єкти на короткостроковий період без організації конкурсів, аукціонів. При цьому забороняється надання такої послуги одній особі більше 30 днів календаря протягом 6 місяців без організації торгів, конкурсів.

А ось згідно з російським Державним кодексом (стаття №610/3) угода на здачу муніципального майна (держмайна) в оренду, підписана на строк, що перевищує максимально можливий період, визначений чинним законодавством, вважається оформленою на граничний термін.

Це означає, що орендні угоди на майнові цінності, закріплені за муніципалітетом (російською державою) та підписані на короткостроковий період без проведення аукціону, не продовжуються (ФЗ №135 (стаття №17.1/9), ЦК). Подібна позиція й у роз'ясненнях ФАС (глава 10).

Оренда частини площі приміщення

Раніше вже було зазначено, що можливе надання оренди частини площі будівлі (квартири) без попереднього аукціону, але за дотримання таких вимог:

площа, що передається в оренду, не повинна бути більшою за 20 м 2 та 10 відсотків площі об'єкта власності, до якого вона належить.

при встановленні такої частки не потрібно брати до уваги площі нерухомого об'єкта, право користування, володіння якими були передані до набрання чинності ФЗ №135 (стаття №17.1), на основі інших винятків, визначених ФЗ №135 (стаття №17.1), за підсумками торгів.

Орендар – підрядник установи

Необхідно окремо відзначити такий виняток із правил оренди муніципальної нерухомості (держмайна), яке на АУ не поширюється (як мінімум на автономні держустанови, які здійснюють закупівлі, покладаючись на ФЗ №223). У разі мають на увазі підписання без проведення торгів орендної договірної угоди з особою, яка уклала договір з державною (державною) організацією за підсумками аукціону (на конкурсній основі), організованого відповідно до Федеральному закону №44. При цьому надані права були передбачені документально проведеними торгами (конкурсом) для виконання зобов'язань цього контракту (ФЗ №135, стаття №17.1/10/1).

Відповідно до Роз'яснень ФАС (глава 9) цивільно-правові угоди, оформлені межах ФЗ №223, не вважаються муніципальними (державними) договорами. У зв'язку з цим положення ФЗ №135 (стаття №17.1/1/10) не поширюються на такі випадки. Тобто коли автономна держустанова, посилаючись на норми ФЗ №223, понесла витрати на закупівлю певних робіт чи послуг, виконання або надання яких передбачає обов'язкову присутність на площі організації підрядника (наприклад, театр придбав послуги ремонту, пошиття сценічних костюмів), надати в оренду відповідні площі можливі виключно на організованих аукціонах.

Важливо! У подібних ситуаціях, як описано вище, закупівля послуг, аукціон на право оформлення орендної договірної угоди – це два самостійні процеси.

Пролонгація договору

Чинні орендні договірні угоди на муніципальну нерухомість (держмайно), майнові цінності, передані держоргану до оперативного управління згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/9-11) підлягають продовженню. У тому випадку, якщо фізособа власні обов'язки згідно з цією угодою виконувала належно, підписується контракт на новий період без організації аукціону (якщо договірною угодою не передбачено інше і період дії такого контракту не обмежений положеннями чинного законодавства).

У цій ситуації мають бути виконані дві обов'язкові умови:

мінімальний період переоформлення орендної договірної угоди має бути від 3 років (можливий менший період, але виключно при написанні орендарем відповідної заяви);
Розмір плати, на підставі якого ведеться облік доходів за оренду приміщення, визначається за підсумками оцінки нерухомості відповідно до ринкових розцінок.

У разі дотримання всіх умов орендодавець в особі автономної держустанови згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/10) не має права відмовити у пролонгації договірної угоди орендарю.

Відмова можлива у разі наявності у фізособи боргів на момент завершення контракту оренди або є рішення розпорядження відповідної нерухомості в іншому порядку.

Антимонопольна організація зробила на підставі цього такі висновки:

ТОскільки є можливість орендарю не надавати пролонгацію орендної договірної угоди на підставі прийняття нового рішення щодо порядку розпорядження нерухомістю, орендодавцю необхідно отримати згоду від власника відповідної нерухомості на переукладання договору оренди.
Проведення пролонгації орендної угоди згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/9) може виконуватися необмежену кількість разів згідно з аналогічними підставами. При цьому важливим є дотримання вимог при кожній новій пролонгації документа.

Субаренда

Відповідно до ФЗ №135 (стаття №17.1/1/16) можливе надання до суборенди муніципального майна (держмайна) без аукціону у таких випадках:

право на підписання орендної угоди орендарю надано на основі муніципальної (державної) угоди;
Держустанова уклала орендний договір за підсумками аукціону, на підставі аукціону, що не відбувся.

За дотримання цих вимог надаватися в суборенду може нерухомість будь-якої площі (ФЗ №135 у цьому плані не передбачає будь-яких обмежень). У протилежній ситуації відповідні площі надаються до суборенди на загальних підставах, визначених ФЗ №135 (стаття №17.1) з організацією аукціону, без нього, але вже з інших винятків.

Ви шукаєте інформацію про аукціони з оренди муніципальної власності у Москві, тому що це недорого та надійно? Можливо, що у вас з тих чи інших причин існує потреба в тому, щоб підписати договір оренди житлового або нежитлового приміщення, що перебуває у власності міської влади чи навіть держави. В цьому випадку муніципальна орендаприміщень у Москві - це те, що дозволить вам зняти потрібний об'єкт.

У той самий час ГлавУпДК при МЗС Росії пропонує до вашої уваги інформацію про аукціонах з оренди федерального майна - тобто. Секрет полягає у тому, що державні об'єкти нежитлової нерухомості практично не потрапляють до баз даних агентств нерухомості. З цієї причини багато хто просто не знає, що можливість отримати в оренду об'єкт за нижчою ціною існує. Слід також розрізняти оренду федеральної нерухомості від оренди нерухомості, отриманої в ході аукціону з оренди муніципального приміщення.

Компанія ГлавУпДК при МЗС Росії на постійній основі організовує та проводить аукціони з оренди федерального нерухомого майна, переданого їй в управління на праві господарського відання. Якщо ви шукаєте приміщення під офіс, обов'язково завітайте до нашого сайту, де ви зможете ознайомитися з пропозиціями з оренди та станьте учасником аукціону - вигода підписання договору оренди цілком очевидна, адже ви зможете укласти абсолютно легальний договір оренди, який захищатиме ваші інтереси як орендаря.

Правила проведення аукціону:

Аукціон проводиться відповідно до чинного законодавства, яке зобов'язує ФГУПи виставляти всі пропоновані для оренди приміщення на аукціон. У разі якщо подано лише одну заявку, аукціон визнається таким, що не відбувся, і договір підписується з потенційним орендарем, який подав єдину заявку, за мінімальною (стартовою) орендною ставкою. У разі, якщо на одне приміщення претендує декілька учасників, проводиться аукціон, під час якого під час торгів ставки можуть суттєво збільшуватись.

Щоб стати учасником аукціону з оренди нерухомості, необхідно заповнити заявку, де будуть вказані ваші дані, а також додати установчі документи та документ про оплату задатку. До початку аукціону клієнт має право відмовитися від участі та відкликати подану заявку.

Якщо ви стали переможцем аукціону, вам необхідно укласти договір оренди протягом 20 днів з моменту проведення аукціону. У такому разі завдаток переможцю аукціону буде повернено або прийнято у рахунок виконання зобов'язань за цим договором.

Але якщо договір із тих чи інших причин не буде підписаний переможцем у зазначені терміни, то завдаток йому не повертається.

У разі виникнення питань щодо правил проведення аукціону, ви можете звернутися до наших консультантів за телефоном або електронною поштою, вказаною на сайті.